Doolaege, Verbist & De Meyere
Fiscus controleert eigenaars van verschillende onroerende goederen
08-03-2022

Het vermogen van de Belg is traditioneel voor een aanzienlijk gedeelte samengesteld uit onroerende goederen (woning, appartement, grond, …).

 

De federale belastingadministratie heeft recent aangekondigd dat zij dit jaar (o.a.) de eigenaars van vastgoed, meer specifiek eigenaars met een aanzienlijk patrimonium, zal viseren. In de praktijk zien wij dat inderdaad de eerste vragen om inlichtingen verzonden werden aan eigenaars van verschillende onroerende goederen.

 


controle huizen

 

Deze controles zullen vermoedelijk in hoofdzaak betrekking hebben op de fiscale kwalificatie van de huurinkomsten.

 

De inkomsten van verhuurde onroerende goederen worden in principe belast als onroerende inkomsten als volgt:

(1) voor goederen verhuurd aan een natuurlijke persoon die ze noch geheel, noch gedeeltelijk gebruikt voor het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid: het (geïndexeerd) kadastraal inkomen, verhoogd met 40% voor gebouwde onroerende goederen;

(2) voor goederen verhuurd aan vennootschappen of natuurlijke personen die ze geheel of gedeeltelijk voor het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid gebruiken: het totale bedrag van de huurprijs en de huurvoordelen (dat niet lager mag zijn dan het onder (1) vermelde bedrag).

In dit laatste geval mag het brutobedrag van de inkomsten, uit hoofde van onderhouds- en herstellingskosten, verminderd worden met forfaitaire kosten die 40% bedragen voor gebouwde onroerende goederen (zonder dat de vermindering meer mag bedragen dan twee derde van het gerevaloriseerd kadastraal inkomen) en 10 % voor ongebouwde onroerende goederen.

 

Wanneer de onroerende goederen evenwel “worden gebruikt voor het uitoefenen van de beroepswerkzaamheid van de verkrijger van de inkomsten”, worden de inkomsten van onroerende goederen als beroepsinkomsten aangemerkt. In dat geval worden de werkelijk ontvangen inkomsten volledig belast aan het progressief tarief en kunnen alleen de werkelijk bewezen kosten die gedaan of gedragen zijn om deze inkomsten te verkrijgen als beroepskosten in aftrek worden gebracht.

 

Het valt te verwachten dat de fiscale administratie – in het kader van de aangekondigde controles – in bepaalde gevallen geneigd zal zijn om de stelling in te nemen dat er sprake is van een beroepswerkzaamheid en dat de inkomsten belast dienen te worden als beroepsinkomsten.

 

In dit kader dient erop gewezen te worden dat het gegeven dat een belastingplichtige eigenaar is van verschillende onroerende goederen, en hieruit (huur)inkomsten verkrijgt, niet automatisch betekent dat deze inkomsten belast dienen te worden als beroepsinkomsten.

 

De administratie zal deze inkomsten alleen als beroepsinkomsten kunnen belasten als er sprake is van een beroepswerkzaamheid in hoofde van de verkrijger van de inkomsten. Het is evenwel aan de fiscale administratie om het bewijs te leveren van het bestaan van een beroepswerkzaamheid en van het feit dat de onroerende goederen worden gebruikt in de uitoefening van die beroepswerkzaamheid.

 

Het begrip ‘beroepswerkzaamheid’ wordt niet gedefinieerd in de fiscale wetgeving. Het begrip werd in de loop der jaren ingevuld door de rechtspraak en de rechtsleer. Er zal slechts sprake zijn van beroepsinkomsten wanneer de administratie aantoont dat de verrichtingen die tot de inkomsten aanleiding geven, niet alleen buiten de grenzen van het normaal beheer van het privaat vermogen vallen, maar vooral een beroepskarakter hebben. Opdat er sprake zou zijn van een beroepswerkzaamheid, is het bestaan van een activiteit vereist die met een voldoende herhaling en frequentie voorkomt en dankzij de manier van organisatie een beroepskarakter heeft.

 

Uiteindelijk betreft de beoordeling of er sprake is van een beroepswerkzaamheid een feitelijke beoordeling en zal de beoordeling geval per geval dienen te gebeuren.

 

Naast de controle van de kwalificatie van de inkomsten (onroerende vs. beroepsinkomsten), is het te verwachten dat ook de met deze verhuur gepaard gaande inkomsten (inkomsten verhuur roerende goederen, diverse diensten, …) mee gecontroleerd zullen worden.

 

Het zal dus steeds aangewezen zijn om reeds van bij de aanvang van de controle het dossier grondig te analyseren teneinde de fiscale risico’s optimaal te kunnen inschatten.

 


Voor meer informatie kan u steeds contact opnemen met mr. Ann Verbist (ann.verbist@dvdtaxlaw.be) en mr. Laurens Vergauwe (laurens.vergauwe@dvdtaxlaw.be)