Een eigen woonst, een fiscale plek onder de zon… Over de toekenning van een kadastraal inkomen (KI) bij nieuwbouw en de aanpassing van het kadastraal inkomen bij renovatie

Wat is dit kadastraal inkomen of KI nu juist?

Dit inkomen, dat de federale overheid toekent aan een onroerend goed, wordt geacht overeen te stemmen met het jaarlijks netto-huurinkomen dat u (in 1975) zou hebben ontvangen zo u het onroerend goed verhuurd hebben. Het is dus een fictief inkomen.

De wet voorziet in theorie een herschatting om de 10 jaar maar dit is sinds 1975 dode letter, waardoor vanaf inkomstenjaar 1991 het KI jaarlijks automatisch geindexeerd wordt om het enigszins actueel te houden (voor 2024 bedraagt deze 2,1763).

Dit KI is de basis voor de berekening van

• de onroerende voorheffing (OV) soms grondbelasting genoemd: dit is een jaarlijkse belasting die de gewesten rechtstreeks vestigen en innen. Voor vragen daarover kan u terecht op de website Onroerende voorheffing | Vlaanderen.be. U kunt op de site Vlaams Belastingsportaal simuleren hoeveel onroerende voorheffing u moet betalen.
• het onroerend inkomen dat (soms) in de personenbelasting moet aangegeven worden

Als u een nieuwe woning koopt, bouwt of een bestaande woning grondig verbouwt, dan wordt het kadastraal inkomen (KI) van de woning (her)berekend.

Het is dus  van belang om alert te zijn nadat u koopt of (ver)bouwde want het KI dat zal worden bepaald heeft invloed op de hoogte van de jaarlijks belastingen die hiervoor zijn genoemd.

STAP 1 

U moet het Kadaster spontaan op de hoogte brengen door het aangifteformulier ‘Ingebruikneming’ (43 B) per brief of via https://www.minfin.fgov.be/myminfin-web/pages/public te bezorgen:

• binnen de 30 dagen na de ingebruikname van de nieuwbouw (of van de verhuring als die de ingebruikname voorafgaat);
• binnen de 30 dagen na de voltooiing van de verbouwingswerken (vergroting, transformatie, samenvoeging met of splitsing van een ander onroerend goed).

Hoe gaat de overheid tewerk voor het (her)schatten van het KI van uw pand?

De overheid hanteert een lijst met veertien objectief meetbare factoren zoals bouwwijze, oppervlakte en aantal woonvertrekken.

De aanwezigheid van een garage en het aantal badkamers spelen bvb. een rol in de bepaling van het KI. Een gesloten bebouwing zal resulteren in een lager KI  dan een open bebouwing.

STAP 2

Het nieuw vastgesteld, herzien, geschat of herschat kadastraal inkomen wordt u betekend bij een per post aangetekende brief. Het KI wordt definitief binnen de twee maanden na de betekening (d.i. de datum vermeld op de brief).

Eens een KI definitief is geworden, kan dit nog maar uitzonderlijk gewijzigd worden. Maar dit is bijvoorbeeld niet mogelijk wanneer u van oordeel bent dat de onroerende voorheffing die wordt ingekohierd, te hoog is.

Het KI kan enkel worden gewijzigd :

• als het onroerend goed fysische wijzigingen ondergaan heeft (verbouwd, grondig gerenoveerd, afgebroken …)
• als er bij de bepaling van het KI flagrante, duidelijk aantoonbare fouten (een materiële vergissing) begaan zijn
• als het onroerend goed van bestemming gewijzigd is (bv. van handelspand naar woning).

De aankoop van een onroerend goed geeft aan de nieuwe eigenaar niet het recht om een bezwaar in te dienen tegen het eerder vastgestelde kadastraal inkomen.

 Vragen over de vaststelling van uw KI kan u richten tot de administratie Opmetingen en Waarderingen. De contactgegevens vindt u op de brief.

STAP 3

Er zijn slechts twee gevallen waarin u bezwaar kunt indienen tegen het KI dat u betekend werd:

• bij de schatting wanneer het over een nieuwbouw gaat
• bij een herschatting wanneer het over een verbouwd onroerend goed gaat

Om ontvankelijk te zijn, moet een bezwaar aan een aantal voorwaarden voldoen:

• Termijn: indienen binnen de twee maanden vanaf de datum van betekening van het KI
• Vorm: bij een ter post aangetekende brief gericht aan de administratie Opmetingen en Waarderingen. Het adres vindt u op de betekeningsbrief.
• Verplicht tegenvoorstel: dat wil zeggen dat in het bezwaarschrift het KI moet worden vermeld dat u zelf voorstelt.

Een ambtenaar zal ieder ontvankelijk bezwaar onderzoeken en meestal kan een minnelijke schikking bekomen worden na onderhandelingen met die ambtenaar. Als er geen akkoord uit de bus komt, zal de onderzoekende ambtenaar voorstellen een beroep te doen op de Fiscale bemiddelingsdienst om alsnog te proberen de standpunten te verzoenen. Zie www.fiscalebemiddeling.be

Wanneer ook de tussenkomst van de Fiscale bemiddelingsdienst geen akkoord met zich meebrengt, zullen de administratie en de belastingplichtige

• in gemeenschappelijk akkoord 1 of 3 scheidsrechter(s) aanwijzen
• samen of afzonderlijk de aanwijzing van 1 of 3 scheidsrechter(s) vragen aan de vrederechter

De uitspraak van die scheidsrechter(s) bindt zowel de administratie als de belastingplichtige, wiens belangen op die manier gewaarborgd worden.

De uitspraak kan nog alleen betwist worden door een vordering in te leiden bij de rechtbank.

Zo u tegen het u betekend KI wil reageren, kan u beroep doen op ons kantoor.

Opgelet! Een bezwaar moet binnen de twee maanden ingediend worden. U dient aldus snel te reageren!