Doolaege, Verbist & De Meyere
Afbraak en heropbouw :
07-12-2020

nieuwe regeling vanaf 2021

 

In het ontwerp van programmawet begroting 2021 is er een tijdelijke uitbreiding voorzien van het verlaagd btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw van woningen. Daar waar de huidige regeling beperkt is tot 32 steden, zal de nieuwe regeling van toepassing zijn voor het hele land. Naast deze nieuwe regeling zal ook de bestaande regeling inzake afbraak en heropbouw voor stedelijke gebieden, behouden blijven.

 

In welke gevallen is de nieuwe regeling van toepassing ?

  • De afbraak en heropbouw van de enige en eigen woning.
  • De afbraak en heropbouw van een woning die bestemd is voor de verhuur aan een sociaal verhuurkantoor of voor de verhuur in het kader van een aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat.
  • De verkoop met toepassing van BTW (kan ook de vestiging, overdracht of wederoverdracht van een zakelijk recht zijn) van een na afbraak heropgebouwde woning die de koper zelf zal gebruiken als zijn enige en eigen woning (regeling voor projectontwikkelaars, maar zou ook van toepassing zijn op toevallige btw-plichtigen voor de verkoop van onroerend goed).
  • Verkoop met toepassing van BTW (kan ook de vestiging, overdracht of wederoverdracht van een zakelijk recht zijn) van een na afbraak heropgebouwde woning die de koper zal verhuren aan een sociaal verhuurkantoor of voor de verhuur in het kader van een aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat

 

Deze tijdelijke regeling zal enkel gelden voor de BTW die op de afbraak- en heropbouw of de verkoop van de woning opeisbaar wordt vanaf 1 januari 2021 tot 31 december 2022. Het verlaagd btw-tarief zal ook enkel van toepassing zijn op de handelingen waarop de btw uiterlijk op 31 december van het jaar van ingebruikname opeisbaar is geworden.

 

 

huis met plan

 

 

Afbraak en heropbouw van de enige eigen woning.

Het verlaagd btw-tarief is van toepassing op de werken in onroerende staat die tot voorwerp hebben de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning die bestemd is tot bewoning door de bouwheer-natuurlijk persoon, mits volgende voorwaarden zijn voldaan :

  • De herop te bouwen woning moet gelegen zijn op hetzelfde kadastraal perceel als het af te breken gebouw.
  • De bouwheer moet de woning uitsluitend of hoofdzakelijk als enige en eigen woning gebruiken. Voor de beoordeling van het begrip “eigen woning” wordt geen rekening gehouden met andere woningen die de bouwheer verworven heeft ingevolge erfenis. Indien de koper of de bouwheer bij de aankoop nog over een andere woning zou beschikken waarin hij zijn domicilie heeft gevestigd en deze woning uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de nieuwe woning, is verkocht, wordt hiermee geen rekening gehouden voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief. Hoe dit praktisch zal worden geregeld zal nog moeten blijken.
  • De totale bewoonbare oppervlakte mag niet meer dan 200 m² bedragen (ondanks de kritiek van de Raad van State is deze oppervlakte behouden voor zowel woningen als appartementen). De oppervlakte van alle woonvertrekken zal worden samengeteld en gemeten vanaf en tot de binnenkant van de gemeenschappelijke muren. Bij appartementen wordt de oppervlakte van gemeenschappelijke delen of ruimten, met inbegrip van een plat dak, centrale hal, trappen en de buitenzijde, niet in aanmerking genomen. Wat een woonvertrek is wordt eveneens omschreven (alle voor huisvesting bestemde ruimtes, keuken, woonkamer, slaapkamer, bewoonbare zolder- en kelderruimte, voor de uitoefening van de economische activiteit gebruikte ruimtes). Er wordt ook bepaald dat de oppervlakte maar in aanmerking wordt genomen op voorwaarde dat die vertrekken een minimumoppervlakte hebben van 4 m² en een minimumhoogte boven de vloer van 2 meter.
  • De bouwheer (of de koper) moet, zonder uitstel, zijn domicilie nemen in de woning en dat moet zo blijven tot 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming van de woning door die persoon.

 

Als één van de voornoemde voorwaarden niet langer wordt vervuld moet de bouwheer of koper hiervoor zelf een verklaring indienen bij het bevoegde btw-controlekantoor en het genoten btw-voordeel terugstorten voor het jaar waarin de wijziging zich voordoet en voor de nog te lopen jaren ten belope van 1/5de per jaar. De terugstorting is niet noodzakelijk in geval van overlijden van de bouwheer of verkrijger of bij elk behoorlijk verantwoord geval van overmacht.

 

 

Verkoop met toepassing van BTW

Het verlaagd btw-tarief kan ook worden toegepast op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van zakelijke rechten, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022.

De voorwaarden inzake gebruik (hoofdzakelijk bewoning), enige woning, oppervlakte, …, zijn dezelfde als bij de afbraak en heropbouw van de enige eigen woning. De voorwaarden moeten eveneens vervuld blijven tot 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming. De “sanctie” is dezelfde als bij de afbraak en heropbouw van de enige eigen woning (zie hiervoor).

Zoals hiervoor toegelicht zou deze regeling ook van toepassing zijn op toevallige btw-plichtigen die een gebouw hebben afgebroken en op hetzelfde kadastraal perceel een nieuwe woning oprichten om deze te verkopen met BTW (zie artikel 8 W.B.T.W.).

 

 

Verhuur aan sociaal verhuurkantoor

Het verlaagd btw-tarief is ook van toepassing op werken in onroerende staat (en bepaalde handelingen opgesomd in rubriek XXXI van tabel A), die tot voorwerp hebben de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning bestemd voor langdurige verhuur in het kader van het sociaal beleid en gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als het afgebroken gebouw en waarvoor de BTW opeisbaar is geworden tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022.

Deze tijdelijke btw-verlaging geldt voor de na afbraak opgerichte woningen die door de bouwheer of door de koper verhuurd zullen worden :

  • aan een sociaal verhuurkantoor;
  • of in het kader van een aan zo’n verhuurkantoor toegekend beheersmandaat.

 

Deze voorwaarden moeten wel vervuld blijven minstens tot 31 december van het 15de jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming van de woning. Als in deze periode van 15 jaar de voorwaarde van sociale verhuur niet langer is vervuld moet de bouwheer of koper daarvan binnen de maand een verklaring indienen bij het bevoegde btw-kantoor en het genoten btw-voordeel terugstorten voor het jaar waarin die wijziging zich voordoet en de nog lopende jaren ten belope van 1/15de per jaar.

 

Voor een woning bestemd voor sociale verhuur wordt er geen maximum oppervlakte van 200 m² opgelegd.

 

 

Vereiste formaliteiten

In elk van de gevallen moet bij het bevoegde btw-kantoor, op elektronische wijze, een verklaring worden ingediend waarin de bestemming van de woning wordt bevestigd. Dat moet gebeuren voor het tijdstip waarop de BTW opeisbaar wordt.

Samen met die verklaring moet ook worden ingediend :

  • de omgevingsvergunning,
  • de aannemingscontracten,
  • bij de verkoop of de vestiging (overdracht of wederoverdracht) van een zakelijk recht : de compromis of de authentieke akte van de verkoop.

 

Een afschrift van deze verklaring moet ook worden bezorgd aan de aannemers die voor de bouwheer de werken in onroerende staat uitvoeren of aan de koper van de heropgerichte woning.

 

 

Overgangsmaatregelen

Voor de afbraak en heropbouw van de eigen woning of van een woning die zal worden verhuurd voor sociale doeleinden, waarvan de werken in onroerende staat zijn gestart vóór 1 januari 2021 is het verlaagd tarief van toepassing op de handeling waarvoor de BTW opeisbaar is geworden vanaf 1 januari 2021, op voorwaarde dat de verklaring bij het bevoegde btw-kantoor wordt ingediend uiterlijk op 31 maart 2021.

Voor de bedoelde werken waarvoor de aanvraag van de omgevingsvergunning werd ingediend vanaf 1 juli 2022, is de toepassing van het verlaagd btw-tarief beperkt tot 25% van het totale bedrag van de in de aanvraag voor de omgevingsvergunning vermelde werken die het verlaagd btw-tarief kunnen genieten, behoudens tegenbewijs dat het vóór 31 december 2022 gefactureerde bedrag overeenstemt met vóór die datum daadwerkelijk voltooide handelingen van afbraak en wederopbouw.

 


 

Toepassing in de praktijk

Deze tijdelijke uitbreiding van het btw-tarief van 6% zal ongetwijfeld een belangrijke ondersteuning zijn van de bouwsector. De toepassing van het btw-tarief van 6% op de verkoop van een woning die werd opgericht na afbraak van een gebouw, biedt perspectieven. Alhoewel, door de beperkte periode waarvoor deze regeling van toepassing is, zal het aantal toepassingsgevallen voor promotoren mogelijks beperkt zijn (gelet op de toch vrije lange doorlooptijd van bouwprojecten). Anderzijds lijkt het er op dat deze nieuwe regeling ook kan worden toegepast op lopende projecten van afbraak en heropbouw waarbij wooneenheden uit het project na 1 januari 2021 zullen worden verkocht. Rekening moet er wel worden gehouden met de discussies die in de huidige regeling “afbraak en heropbouw voor stedelijke gebieden” meer en meer worden gevoerd met de administratie omtrent de verhouding tussen het afgebroken gebouw en de opgerichte woning(en). Gelet op de vele voorwaarden en het feit dat de huidige regeling voor afbraak en heropbouw in stedelijke gebieden wordt behouden, zal de keuze voor een bepaalde regeling maatwerk worden, wat een grondige analyse van het project zal vragen.

 

 


meer info : luc.demeyere@dvdtaxlaw.be