Verbouwen en BTW : bezint eer ge begint

Het standaard BTW-tarief voor werken in onroerende staat bedraagt 21%. De BTW is voor een niet-BTW-plichtige een bijkomende kost, die de kostprijs van verbouwingswerken vaak nog extra de hoogte injaagt.


Onder bepaalde voorwaarden kunnen de verbouwingswerken evenwel genieten van het verlaagd BTW-tarief van 6%.

  • Het onroerend goed moet na de uitvoering van de verbouwingswerken uitsluitend of minstens hoofdzakelijk worden gebruikt als privé woning;
  • De woning die wordt verbouwd moet minstens een leeftijd hebben van 10 jaar, te rekenen vanaf de datum van eerste ingebruikneming van de woning;
  • De werken in onroerende staat moeten betrekking hebben op het verbouwen, afwerken, het inrichten, het herstellen en het onderhouden, met uitsluiting van het reinigen, van een door incorporatie onroerend goed.

Vooral met betrekking tot de laatste voorwaarde doen zich regelmatig discussies voor met de BTW-administratie.

Wat precies wordt bedoeld met verbouwen, afwerken, inrichten, herstellen of onderhouden van een onroerend goed wordt niet nader gespecifieerd in de wetgeving. In het K.B. nr. 20 wordt enkel een opsomming gegeven van bepaalde handelingen die worden gelijkgesteld met werken in onroerende staat voor de toepassing van het verlaagd tarief. Voor een nadere omschrijving van het begrip “verbouwen” zijn we aangewezen op administratieve standpunten, parlementaire vragen, rechtspraak, … Een kluwen waar de bouwheer niet zo maar zijn weg in vindt.

Vooreerst is de BTW-administratie van oordeel dat er sprake is van verbouwing indien de werken in onroerende staat zijn gesteund op de wezenlijke elementen van de structuur van het gebouw.  Indien de structuur van de woning zo goed als ongewijzigd behouden blijft en de verbouwingswerken binnen deze structuur worden uitgevoerd, zal er zich over het algemeen geen probleem stellen omtrent de toepassing van het verlaagd BTW-tarief. Zo is op de vernieuwing van de keuken (behoudens de toestellen), een badkamer, … , het verlaagd BTW-tarief van toepassing mits ook de andere voorwaarden zijn voldaan.

Problematischer wordt het wanneer er structuurmatige wijzigingen worden gebracht aan de bestaande woning. Denken we daarbij aan het afbreken van de dakstructuur van een bungalow met optrekken van de eerste verdieping en een nieuwe dakstructuur, het afbreken van de typisch Vlaamse bouwwerken achteraan de woning en het herbouwen van deze oppervlakte, het openen van gevels met grote raampartijen, … Op zich is dat allemaal mogelijk, mits de bestaande structuur van de woning wordt behouden. Zo kan een dak worden gerenoveerd, mits het dak op dezelfde plaats wordt teruggeplaatst binnen de ongewijzigde topgevels. Indien deze topgevels worden afgebroken of gewijzigd is de BTW-administratie van oordeel dat er nieuwe structuur wordt gecreëerd en deze werken niet meer steunen op de bestaande structuur. Op zich hoeft dat nog geen noemenswaardige problemen op te leveren, aangezien de BTW-administratie aanvaardt dat in het kader van een verbouwing een woning ook mag worden uitgebreid, mits deze uitbreiding niet meer bedraagt dan 50% van de totale oppervlakte van de woning na uitvoering van de werken. Daarbij moet wel rekening worden gehouden met het feit dat alles wat wordt afgebroken en heropgebouwd als nieuwe oppervlakte wordt beschouwd. Indien bijvoorbeeld de dakverdieping wordt afgebroken en een nieuwe verdieping wordt gebouwd, kan de woning aldus op de gelijkvloerse verdieping niet verder worden uitgebreid, aangezien er dan meer dan 50% van de oppervlakte van de woning als nieuw zal worden aanzien. De uitbreiding van de woning moet ook een functionele band hebben met de bestaande woning. De uitbreiding moet in functie staan van de bestaande woning. Een appartement dat boven op een bestaande woning wordt gebouwd, of een woning die volledig nieuw wordt gebouwd aan een bestaande woning en die kan functioneren afzonderlijk van de bestaande woning, doordat deze afzonderlijk kan worden verhuurd met een eigen ingang en alle noodzakelijke voorzieningen, zal mogelijks als een nieuwe woning worden beschouwd, die enkel kan worden opgericht met 21% BTW (tenzij de regeling “afbraak en heropbouw” zou kunnen worden toegepast).

Wat betreft het criterium dat de werken moeten zijn gesteund op de wezenlijke elementen van de bestaande structuur van het gebouw, controleert de BTW-administratie ook meer en meer de verhouding tussen het aantal lopende meter dragende muren dat werd behouden in verhouding tot het aantal lopende meters nieuwe dragende muren en steunstructuren die werden gecreëerd. Zolang het aantal lopende meter behouden steunstructuur hoger is dan het aantal lopende meter nieuwe structuur, zal de BTW-administratie de verbouwingswerken niet bekritiseren.

Het blijft een complex verhaal, waarbij de feitelijke elementen eigen aan het specifieke verbouwproject zeer belangrijk zijn.

 


Als kantoor hebben wij heel veel ervaring betreffende deze problematiek. We adviseren heel veel bouwheren voorafgaandelijk aan de start van het project en desgevallend leggen wij de plannen eerst voor aan de BTW-administratie. Want voorkomen is in dergelijke gevallen veel beter dan genezen, gelet op het veelal aanzienlijk prijskaartje dat is verbonden aan een rechtzetting van het BTW-tarief op werken in onroerende staat.

 

 

 

 

Doolaege, Verbist & De Meyere BV
Koning Albertlaan 165
9000 Gent
BE 0647.999.788

+32 (0) 9 242 80 10
info@dvdtaxlaw.be