Afbraak en heropbouw : enige eigen woning of verhinderend bezit

Eén van de “sociale” voorwaarden voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6% in de regeling afbraak en heropbouw voor natuurlijke personen die de woning zelf bouwen of een woongelegenheid kopen om ze zelf te bewonen, is dat dit de enige woning mag zijn van de bouwheer of koper. Dit is de voorwaarde van het zogenaamd verhinderend bezit.

Om te bepalen of de woning de enige woning is wordt rekening gehouden met alle gebouwen die geheel of gedeeltelijk worden gebruikt voor bewoning (hier wordt dus niet bedoeld een bedrijfsgebouw of bouwgrond) waarop de bouwheer of koper geheel of gedeeltelijk eigendomsrechten kan laten gelden, dan wel andere zakelijke rechten dan het eigendomsrecht die hem de bevoegdheid verschaffen om de woning te gebruiken. Ook het bezit van de naakte eigendom van een woning geldt als verhinderend.

Er wordt geen rekening gehouden met andere woningen waarvan de bouwheer of koper , ingevolge erfenis, mede-eigenaar, blote eigenaar of vruchtgebruiker is, noch met de woning die de bouwheer of koper bewoonde als eigen woning en waar zijn domicilie gevestigd was, doch die uiterlijk op 31 december van het jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikname of de eerste inbezitneming van de nieuwe woning, is verkocht.

De voorwaarde van het verhinderend bezit moet in deze gevallen gedurende vijf jaar te rekenen vanaf 1 januari van het jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of inbezitneming, vervuld blijven.

Tot eind juni 2025 werd het zogenaamd verhinderend bezit bij gehuwden en wettelijk samenwonenden beoordeeld in hoofde van de twee partners samen. Indien één van de partners verhinderend bezit had kon ook de andere partner niet genieten van de regeling “afbraak en heropbouw”. Deze regel was niet in de wet vastgelegd, doch was opgenomen in een administratieve circulaire. Dit leidde uiteraard tot een niet te verantwoorden onderscheiden behandeling ten opzichte van feitelijk samenwonenden. In de nieuwe regeling wordt er uitdrukkelijk wettelijk vastgelegd dat de voorwaarde inzake de enige woning moet worden geëvalueerd in hoofde van elk van de bouwheren of elk van de kopers afzonderlijk. Als één van de partners verhinderend bezit heeft, kan de andere partner wel gebruik maken van het verlaagd btw-tarief in verhouding tot zijn/haar aandeel in de eigendomsrechten van de woongelegenheid. In functie van de persoonlijke situatie van elk van de partners, zal er een onderscheid moeten worden gemaakt bij de facturering van de diensten of de leveringen van goederen aan die personen. Desgevallend zal het te factureren bedrag moeten worden uitgesplitst naar verhouding van de eigendomsrechten van de bouwheren of kopers in de heropgerichte woning.

De evaluatie van het criterium “enige woning” zal gebeuren op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of inbezitneming van de heropgerichte woning. Conform de circulaire 2025/C/48 is de nieuwe interpretatie van toepassing op de heropgerichte woningen waarvan de eerste ingebruikneming of inbezitneming plaatsvindt na 30 juni 2025. In de circulaire wordt verder ook bepaald dat aangezien het gaat om een versoepeling van de toepassing van het criterium ten aanzien van gehuwden of wettelijk samenwonenden en ondanks de principes inzake opeisbaarheid van de BTW, werd er beslist dat in dat geval het verlaagd btw-tarief eveneens mag toegepast worden op de BTW die opeisbaar is geworden voor 1 juli 2025 en in de mate waarin alle overige voorwaarden zijn vervuld. Het feit of er al dan niet eerder een verklaring werd ingediend is niet van belang.  Opgelet, deze tolerantie is niet van toepassing op die gevallen waarbij het tijdstip van eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming heeft plaatsgevonden vóór 1 juli 2025, aldus de circulaire. Er is in dergelijk geval dus geen retroactieve rechtzetting mogelijk van deze anomalie inzake het verhinderend bezit.

Voor vragen i.v.m. het verhinderend bezit en de mogelijkheid om dit in de voorziene gevallen nog recht te zetten, kan DVDTAXLAW de nodige bijstand verlenen.