Afbraak en heropbouw en BTW anno 2025

Het was onderdeel van het regeerakkoord om voor projecten van afbraak en heropbouw uitgevoerd door “professionele actoren” een permanente regeling uit te werken voor de toepassing van 6% BTW op de verkoop van dergelijke woongelegenheden. Met de publicatie van de Programmawet van 18 juli 2025 (Belgisch Staatsblad 29 juli 2025) is deze “nieuwe” regeling een feit.

De “nieuwe” definitieve regeling inzake afbraak en heropbouw bestaat uit vier maatregelen (waarvan één nieuwe maatregel) :

1. De afbraak en heropbouw van een woning door de bouwheer – natuurlijk persoon zelf, met oog om de woning zelf te bewonen gedurende minstens vijf jaar (maximum bewoonbare oppervlakte van de woning : 200 m²);
2. De afbraak en heropbouw door de bouwheer (rechtspersoon of natuurlijk persoon), met het oog op langlopende “sociale verhuur” (minstens 15 jaar) (geen maximum bewoonbare oppervlakte);
3. De afbraak en heropbouw door de bouwheer (rechtspersoon of natuurlijk persoon) met het oog op langlopende verhuur (minstens 15 jaar) aan een natuurlijk persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal nemen (maximum bewoonbare oppervlakte van de woning : 200 m²);
4. De afbraak en heropbouw door een rechtspersoon of natuurlijk persoon, met het oog op de verkoop van de woning :
   • Hetzij aan een natuurlijk persoon die de woning zelf zal bewonen gedurende minstens vijf jaar (maximum bewoonbare oppervlakte : 175 m²);
   • Hetzij aan een natuurlijk persoon of rechtspersoon die de nieuwe woning langdurend (minstens 15 jaar) sociaal zal verhuren (geen maximum bewoonbare oppervlakte vastgelegd);
   • Hetzij aan een natuurlijk persoon of rechtspersoon die de nieuwe woning langdurend (minstens 15 jaar) privé zal verhuren aan een natuurlijk persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben (maximum bewoonbare oppervlakte : 175 m²).

Voor de toepassingsvoorwaarden heeft de administratie ondertussen een drietal circulaires gepubliceerd :

• Circulaire 2025/C/48 betreffende de nieuwe regeling inzake het btw-tarief van 6% voor de afbraak en heropbouw van woningen;
• Circulaire 2025/C/47 betreffende het toepasselijk btw-tarief voor de levering met plaatsing van een centrale verwarmingsinstallatie die werkt op fossiele brandstoffen bij renovatie of afbraak en heropbouw (het verlaagd btw-tarief is niet meer van toepassing op de installatie van centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen, dit zowel in het kader van renovatie als in het kader van afbraak en heropbouw);
• Circulaire 2025/C/44 betreffende een tolerantie voor de BTW geheven over leveringen in het kader van de regeling afbraak en heropbouw van woningen vanaf 1 juli 2025 (zie hierna).

Het was de bedoeling om de nieuwe regeling inzake afbraak en heropbouw met het oog op verkoop te doen aansluiten op de overgangsregeling die van toepassing was tot en met 30 juni 2025. De nieuwe regeling diende dus in principe op 1 juli 2025 in werking te treden. Aangezien de nieuwe regeling op 1 juli 2025 nog niet was goedgekeurd, was een inwerkingtreding op die datum niet mogelijk. Vandaar dat werd voorzien in een administratieve tolerantie. De administratie aanvaardt met name een “proactieve” toepassing van de regeling. De administratie staat de mogelijkheid toe om het verlaagd btw-tarief van 6% toe te passen vanaf 1 juli 2025, mits in de verkoopovereenkomst of authentieke akte een clausule op te nemen en de noodzakelijke verklaring in te dienen via Myminfin, van zodra deze mogelijkheid ter beschikking is.

Een belangrijke wijziging in de nieuwe regeling heeft betrekking op het begrip “eigen woning”. Tot eind juni 2025 werd het zogenaamd verhinderend bezit bij gehuwden en wettelijk samenwonenden, beoordeeld in hoofde van de twee partners samen. Indien één van de partners verhinderend bezit had kon ook de andere partner niet genieten van de regeling “afbraak en heropbouw”. Deze regel was niet in de wet vastgelegd, doch was opgenomen in een administratieve circulaire. Dit leidde uiteraard tot een niet te verantwoorden onderscheiden behandeling ten opzichte van feitelijk samenwonenden. In de nieuwe regeling wordt er uitdrukkelijk bepaald dat de voorwaarde inzake de enige woning moet worden geëvalueerd in hoofde van elk van de bouwheren of elk van de kopers afzonderlijk. Als één van de partners verhinderend bezit heeft, kan de andere partner wel gebruik maken van het verlaagd btw-tarief in verhouding tot zijn/haar aandeel in de eigendomsrechten van de woongelegenheid.

In volgende nieuwsbrieven wordt dieper ingegaan op de voorwaarden van de nieuwe regeling.