Geen verkooprecht bij verlenging vruchtgebruik

VLABEL was in verleden van oordeel dat, wanneer het vruchtgebruik op een bepaald goed wordt verlengd, die verlenging als een nieuwe overeenkomst dient te worden beschouwd en bijgevolg  onderworpen is aan het verkooprecht ex art. 2.9.1.0.1. VCF. Na een arrest van het Hof van Cassatie van 24 januari 2025 dient VLABEL evenwel deze zienswijze te herzien.

Een vennootschap verwierf in 2003 het vruchtgebruik van een onroerend goed voor een periode van 15 jaar en vóór het aflopen van die vijftienjarige termijn, beslisten de vruchtgebruiker en naakte eigenaar (bedrijfsleider van de vennootschap)  om het vruchtgebruik te verlengen tot de (toen geldende) maximumtermijn van 30 jaar. Zoals hierboven gesteld, was VLABEL van oordeel dat op de akte van verlenging een verkooptarief was verschuldigd van 10%.

Opdat het verkooptarief van toepassing is, moet overeenkomstig artikel 2.9.1.0.1. VCF cumulatief zijn voldaan aan vier voorwaarden:

1) er moet sprake zijn van een overeenkomst onder bezwarende titel;

2) het moet gaan over een overdragende overeenkomst;

3) de overeenkomst moet betrekking hebben op een overdracht van eigendom of vruchtgebruik en

4) de overdracht dient een onroerend goed te betreffen.

VLABEL interpreteerde deze bepaling op een zeer ruime wijze. In een voorafgaande beslissing van 20 maart 2017 verduidelijkte VLABEL dat elke verlenging van het vruchtgebruik steeds een nieuwe overeenkomst uitmaakt waarbij over een zakelijk recht op een onroerend goed wordt beschikt. Aldus dient elke verlenging van het vruchtgebruik onderworpen te zijn aan het verkooprecht.

In de rechtsleer werd reeds langer verdedigd dat er een duidelijk onderscheid moet worden gemaakt tussen een verlenging en een hernieuwing. Bij een verlenging komen partijen tijdens de duur van het vruchtgebruik overeen om het vruchtgebruik voort te zetten. Het gaat over de verlenging van een bestaand recht, zodoende kan er geen sprake zijn van een overdragende overeenkomst. Bij een hernieuwing daarentegen komen partijen overeen om het vruchtgebruik opnieuw te vestigen nadat de oorspronkelijke termijn van het vruchtgebruik is verlopen en het vruchtgebruik is teruggekeerd naar de blote eigenaar (die zodoende volle eigenaar van het goed is geworden). Een hernieuwing  van het vruchtgebruik heeft wel een overdragend karakter en wordt onderworpen aan het verkooprecht.

Het Hof van Beroep te Gent oordeelde eveneens dat een verlenging van een vruchtgebruik niet overdragend is. Het Hof van Cassatie heeft in een arrest van 24 januari 2025 dit standpunt bevestigd. De verlenging van een vruchtgebruik kan niet als overdracht beschouwd worden en is dus niet onderworpen aan het verkooprecht.

pro memorie

Door de inwerkingtreding van het (nieuw) Burgerlijk Wetboek werd de maximale termijn voor het verlengen van een vruchtgebruik aanzienlijk uitgebreid. Art 3.141 vijfde lid BW bepaalt dat een vruchtgebruik vanaf 1 januari 2021 kan worden verlengd, mits de totale duur niet meer dan 99 jaar bedraagt. Een vruchtgebruik gevestigd vóór deze datum kan onder de nieuwe regeling vallen indien partijen dat uitdrukkelijk overeenkomen.