Waarderen van een tijdelijk vruchtgebruik : de ene methode is de andere niet ?

Het klinkt aanlokkelijk, een vruchtgebruikconstructie. Maar is het dat ook? Nog al te vaak wordt ondoordacht een “vruchtgebruikconstructie” in elkaar geknutseld, waarbij de naakte eigenaar dan over het algemeen de bedrijfsleider is van een vennootschap die het vruchtgebruik zal aanschaffen of verwerven. In die constellatie ontstaat nog al eens de neiging om het vruchtgebruik toch net iets optimistischer te waarderen.

De fiscus bekijkt de waardering van het vruchtgebruik met argusogen. Een “vruchtgebruikconstructie” wordt vandaag de dag vaak gecontroleerd. Het is dus zeker van belang om het vruchtgebruik op een verdedigbare wijze te waarderen en te onderbouwen.

Voor de waardering van het vruchtgebruik bestaat er inzake inkomstenbelasting geen uniforme waarderingsmethode. Er kan voor de waardering inzake inkomstenbelasting geen gebruik worden gemaakt van een forfaitaire waarderingsmethode zoals bij registratiebelasting of erfbelasting. De waardering van het vruchtgebruik en de naakte eigendom moet geval per geval worden onderzocht, rekening houdende met de staat van het onroerend goed, de eventueel nog uit te voeren werken, de bestemming van het onroerend goed, de looptijd en de huurwaarde.

Lange tijd werd een vrij algemeen aanvaardde waarderingsmethode toegepast, genoegzaam bekend als de methode Ruysseveldt. Bij deze berekeningsmethode wordt rekening gehouden met de looptijd van het vruchtgebruik, de netto huurwaarde en een jaarlijkse actualisatierente gebaseerd op de OLO-rente met toevoeging van een illiquiditeitsvoet.

In 2016 gooide de Rulingcommissie het evenwel over een andere boeg. Doordat de rentevoeten lange tijd zeer laag stonden, was de rulingcommissie van oordeel dat deze niet meer als maatstaf konden worden gebruikt (aangezien dat aanleiding zou geven tot een te hoge waardering van het vruchtgebruik). De waardering moet zowel in hoofde van de vruchtgebruiker als in hoofde van de naakte eigenaar gebeuren. De rulingcommissie bepaalt de geactualiseerde verwachte netto-huurwaarde van het onroerend goed. Daarbij wordt de actualisatievoet bepaald aan de hand van het netto-huurrendement, in de zin van de netto-huurwaarde van het onroerend goed gedeeld door de aanschaffingswaarde. Uit de praktijk blijkt dat de rulingcommissie deze methode zeer consequent toepast en de fiscale ambtenaren hebben blijkbaar de instructie gekregen om deze methode eveneens toe te passen bij de waardering van een vruchtgebruik.

In een aantal recente gerechtelijke uitspraken (Rb. Antwerpen 28 juni 2024 en Rb. Waals Brabant, 11 september 2023) wordt de methode van de Rulingcommissie getoetst in de rechtspraak. De beide rechtscolleges vertrekken vanuit het standpunt dat het vruchtgebruik moet worden gewaardeerd op de economische waarde ervan en dit is geen exacte wetenschap. Het is dus mogelijk dat verschillende waarderingsmethodes tot een verschillend resultaat kunnen leiden. In deze beide uitspraken zijn de rechtscolleges te vinden voor de waardering op basis van de methode van de Rulingcommissie, dewelke aanleiding zou geven tot een meer evenwichtige verdeling van de aankoopprijs tussen de vruchtgebruiker en de naakte eigenaar. Maar beide rechtscolleges zijn het er ook over eens dat er bij deze methode ook rekening moet worden gehouden met de jaarlijkse (huur)indexatie. In de methode van de Rulingcommissie wordt hiermee geen rekening gehouden, wat vanuit economisch oogpunt niet correct is en tot een onderschatting van de waarde van het vruchtgebruik kan leiden, aldus deze rechtspraak.

Om de economische waarde van het vruchtgebruik en de naakte eigendom bijkomend te toetsen kan het ook nuttig zijn om de totale geactualiseerde huurwaarde van het onroerend goed over de looptijd van het vruchtgebruik te bepalen. Op die wijze kan worden nagegaan hoeveel huur de naakte eigenaar zal derven over de looptijd van het vruchtgebruik en kan ook worden nagegaan welke besparing de vruchtgebruiker realiseert door de aankoop van het vruchtgebruik. In huidige tijden met hoge inflatie en dus overeenkomstige hoge indexatie van de huur, zal bij de recenter afgesloten vruchtgebruiken, de vruchtgebruiker zichzelf een aanzienlijk voordeel verschaffen door de aankoop van het vruchtgebruik in vergelijking tot een langlopende huur. Uiteraard is deze berekening op zich evenmin zaligmakend.

Het is dus zeker nuttig om de waarde van het vruchtgebruik te toetsen aan de hand van verschillende berekeningsmethodes. Daarbij is vooral een correcte waardering van de huurwaarde essentieel. Een goed onderbouwd schattingsverslag van de huurwaarde is zeker en vast een must (want veelal start de betwisting met de fiscus reeds bij de waardering van de huurwaarde). De methode van de Rulingcommissie zal een eerder lage waarde aan het vruchtgebruik toekennen, doch is imperfect doordat geen rekening wordt gehouden met de jaarlijkse (huur)indexatie. Een toevoeging van de jaarlijkse (huur)indexatie heeft een meer representatieve waardering van het vruchtgebruik tot gevolg.

Voor vragen (of geschillen) omtrent een tijdelijk vruchtgebruik, kan DVDTAXLAW deskundige bijstand verlenen.