Uitzonderingen op de vrijstelling voor nieuwe eigenaars (opnieuw) onder vuur

Situering

In tal van Belgische gemeenten bestaat er een belasting op leegstaande, verwaarloosde, ongeschikte en/of onbewoonbare woningen of gebouwen. Het gaat om een belasting die volgt op een eerdere opname van een onroerend goed in een specifieke gemeentelijke inventaris of register (bv. het leegstandsregister).

De heffing is in de meeste gemeenten verschuldigd van zodra de woning of het gebouw gedurende twaalf opeenvolgende maanden is opgenomen in dit register (of deze inventaris). De belasting zal bovendien ook elk daaropvolgend jaar zijn verschuldigd zolang het pand niet uit dit register of inventaris werd geschrapt.

Het tarief van de belasting stijgt naarmate het aantal jaren dat een onroerend goed is opgenomen in dit inventaris of register. Op deze manier kan de belasting in vele gemeenten heel hoog oplopen. Het meest flagrante voorbeeld uit de praktijk betreft dat van de stad Oostende, waarbij voor de jaren 2022 tot en met 2024 was voorzien in een jaarlijkse heffing van maar liefst 112.500 EUR per woonentiteit (vanaf het vijfde jaar na opname).

Probleemstelling

In de praktijk is het veelal niet de bedoeling om deze heffing meteen van toepassing te maken op nieuwe eigenaars, d.w.z. de kopers van een pand dat zich op het moment van aankoop reeds bevindt op het register (of de inventaris). Aan deze nieuwe eigenaars wil men immers eerst de kans geven om zelf al het nodige te doen, teneinde het onroerend goed te kunnen schrappen uit de inventaris (of het register). Uiteindelijk is het immers door toedoen van de vorige eigenaar dat het pand destijds is geïnventariseerd door de gemeente. De nieuwe eigenaar heeft hier in principe geen impact op gehad.

De meeste lokale belastingreglementen bevatten daarom een specifieke vrijstelling voor “nieuwe zakelijk gerechtigden”. Deze vrijstelling is dan veelal beperkt in de tijd (bv. gedurende een periode van twee jaar vanaf de datum van aankoop).

Deze belastingvrijstelling is echter niet steeds van toepassing. Teneinde misbruiken te voorkomen, wordt in dit verband veelal voorzien dat de vrijstelling niet kan worden ingeroepen in geval van:

• overdrachten aan bloed- en aanverwanten tot en met de derde graad (tenzij ingeval van overdracht bij erfopvolging of testament, of
• overdrachten aan vennootschappen waarin de vroegere eigenaars (de verkopers) participeren;

Deze categorieën worden dus klassiek uitgesloten van de vrijstelling voor nieuwe eigenaars.

In de praktijk stelt zich de vraag of een dergelijke uitzondering op de vrijstelling wel is toegelaten in het licht van het gelijkheidsbeginsel. De uitzonderingsbepaling komt immers neer op een onweerlegbaar vermoeden van fiscaal misbruik. Nochtans kunnen er ook andere motieven hebben gespeeld voor de verkoop aan een bloed- of aanverwant of voor de overdracht aan de eigen vennootschap. In de praktijk kan het fiscaal kostenplaatje soms zelfs nog hoger uitvallen rekening houdende met de overige belastingen en kosten die zijn verbonden aan de overdracht van een onroerend goed.

Hof van Beroep van Gent

In een arrest van 26 juni 2018 kwam het Hof van Beroep van Gent reeds een eerste maal tot de conclusie dat deze uitzonderingsbepaling in strijd was met het gelijkheidsbeginsel, en dit meer specifiek voor overdrachten aan bloed- en aanverwanten tot en met de derde graad.

In een recent arrest van 18 november 2025 heeft het hof van beroep dit besluit nu nogmaals bevestigd, ditmaal m.b.t. de andere specifieke uitzonderingsbepaling voor overdrachten aan vennootschappen waarin de vroegere eigenaars participeren.

In beide zaken besloot het Hof van Beroep Gent namelijk dat de betrokken uitzonderingsbepalingen – waarvoor geen andere verantwoording kon worden gegeven dan de betrachting om misbruik van de vrijstelling voor nieuwe eigenaars tegen te gaan – niet redelijk verantwoord waren in het licht van het gelijkheidsbeginsel:

• aangezien uit de concrete feiten van beide zaken bleek dat de financiële en administratieve lasten die de (van de vrijstelling uitgesloten) overdrachten met zich meebrachten (registratierechten, notariskosten,…) merkelijk hoger waren dan de op grond van de vrijstelling voor nieuw eigenaars vermijdbare belasting; en
• aangezien in die omstandigheden niet kan worden ingezien hoe de overdrachten een vorm van collusie/misbruik zouden uitmaken die, mogelijk gemaakt door de onderlinge band tussen de nieuwe eigenaar en de vorige eigenaar, tot doel zouden hebben om aan de belasting (op leegstand, verwaarlozing, ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid) te ontsnappen;

Op basis van deze overwegingen besloot het Hof van Beroep om de tijdens de vrijstellingstermijn voor nieuwe eigenaars gevestigde belasting te vernietigen wegens schending van het gelijkheidsbeginsel.

Belang voor de praktijk

Deze rechtspraak (en de recente bevestiging ervan) biedt betwistingsmogelijkheden voor nieuwe eigenaars van een pand dat ten tijde van de aankoop reeds was opgenomen in een gemeentelijk register (of inventaris).

In vele lokale belastingreglementen is de voormelde uitzondering op de principiële vrijstelling voor nieuwe eigenaars immers nog steeds opgenomen.

In de hypothese waarin de klassieke vrijstelling voor “nieuw zakelijk gerechtigden” wordt geweigerd aan de nieuwe eigenaar omdat hij het pand heeft aangekocht van een (dichte) bloed- of aanverwant of van één van de eigen aandeelhouders, kan het dus de moeite lonen om deze heffing te betwisten. Volgens de rechtspraak van het hof van beroep van Gent is het – in de hierboven geschetste omstandigheden – immers niet toegelaten om de vrijstelling te weigeren aan de nieuwe eigenaar.

Aan de kant van de lokale besturen valt het te overwegen om hun belastingreglement op dit punt aan te passen. Minstens zal het lokaal bestuur deze ‘algemene’ uitzonderingen op de vrijstelling voor nieuwe eigenaars moeten nuanceren en/of bijkomend motiveren.

DVDTAXLAW beschikt over een uitgebreide en erkende ervaring inzake lokale belastingen.

Nieuwe eigenaars die in dit verband de bijstand zouden wensen van ons kantoor, kunnen ons hiervoor steeds contacteren.

Ook lokale besturen die hun belastingreglement wensen aan te passen (of optimaliseren) in het licht van de bovenvermelde rechtspraak, kunnen terecht bij ons kantoor.