AFBRAAK EN HEROPBOUW – Nieuwe Circulaires 2024/C30 en 2024/C/32 : bouwpromotoren, vergeet de formaliteiten niet !

Op 1 januari 2024 is er een nieuwe regeling inzake het BTW-tarief van 6% voor de afbraak en heropbouw van woningen, in werking getreden (zie een eerdere bijdrage).

Er is een zogenaamde nieuwe permanente regeling ingevoerd inzake afbraak en heropbouw van een woning bestemd voor eigen bewoning van de bouwheer, of voor bepaalde gevallen van langdurende verhuur in het kader van sociaal beleid. Op 2 mei 2024 werd er dan opnieuw een uitbreiding goedgekeurd voor werken in onroerende staat betreffende afbraak en heropbouw van een woning bestemd voor langdurige verhuur (daarop komen we in een andere nieuwsbrief nog terug). Daarnaast is er ook een overgangsregeling uitgewerkt voor projecten die vielen onder de oude permanente regeling voor de 32 stadsgebieden. Deze regeling dooft uit op 31 december 2024. Er werd voor projecten die vielen onder de tijdelijke regeling voor verkoop van woningen (na afbraak en heropbouw) met 6% BTW, eveneens in een overgangsmaatregel voorzien. Door deze overgangsregeling kunnen verkopen na afbraak en heropbouw tot eind 2024 nog onder het verlaagd BTW-tarief plaatsvinden, mits de omgevingsvergunning uiterlijk op 30 juni 2023 werd aangevraagd.

In twee nieuwe Circulaires (2024/C/30 en 2024/C/32) worden heel wat concrete vraagstukken behandeld, waarbij er inzake de formaliteiten een belangrijke toelichting wordt gegeven.

Om van één van de regelingen te kunnen genieten moet de leverancier en koper of de bouwheer een verklaring indienen voor het tijdstip waarop de BTW opeisbaar is geworden.

• Een verklaring 111/1 moet worden ingediend door de bouwheer natuurlijk persoon die de woning zelf zal bewonen.
• Een verklaring 111/2 moet worden ingediend door de bouwheer die de woning bestemt voor langdurige verhuur in het kader van sociaal beleid.
• Een verklaring 111/3 moet door de leverancier en koper samen worden ingevuld.
• Een verklaring 111/4 heeft betrekking op de regeling van toepassing voor de 32 stadsgebieden.

Specifiek wat betreft de overgangsregeling voor bouwpromotoren is de administratie nu van oordeel dat zij deze verklaring 111/3 opnieuw moeten indienen (samen met de koper), wanneer zij gebruik maken van de overgangsregeling en aldus de verkoopprijs nog factureren in de loop van 2024. De administratie is van oordeel dat de verklaring 111/3 ingediend voor eind 2023 niet geldig is voor de BTW die in 2024 opeisbaar wordt. In de circulaire 2024/C/32 stelt de administratie dat uit de wettelijke bepaling zou volgen dat in principe vooraleer de BTW in 2024 opeisbaar zou worden er een nieuwe verklaring 111/3-2024 zou moeten worden ingediend.

Over een overdreven formalisme gesproken.

Met andere woorden, er werd een nieuw formulier 111/3-2024 ter beschikking gesteld op Myminfin (bij Mijn documenten) dat terug moet worden ingevuld en ingediend voor lopende projecten die gebruik maken van de overgangsregeling voor verkopen waarop het verlaagd BTW-tarief kan worden toegepast. Als administratieve tolerantie voorziet de administratie dat deze verklaring moet worden ingediend vóór 1 juni 2024. Op die manier kan de toepassing van het verlaagd BTW-tarief worden behouden. Tot de datum van indiening van deze nieuwe verklaring volstaat het om op de facturen, edm. te verwijzen naar de reeds voor 1 januari 2024 ingediende verklaring 111/3.

Het moet wel worden opgemerkt dat voor verkopen op plan de verklaring geacht wordt tijdig te zijn ingediend uiterlijk op het tijdstip van de levering van het woning (zijnde in principe bij de voorlopige oplevering). Maar zolang de verklaring niet is ingediend, moet er dan worden gefactureerd met 21%. Dit kan worden rechtgezet via een teruggaaf op het tijdstip van de voorlopige oplevering.

Indien aldus reeds uiterlijk op 31 december 2023 de oude verklaring nr. 111/3 werd ingediend voor bepaalde op plan verkochte entiteiten en de projectontwikkelaar voor 2024 gebruik wil maken van de overgangsregeling voor het lopende bouwproject (verkoop op plan), dan moet er aanvullend een nieuwe verklaring nr. 111/3-2024 worden ingediend, terug te vinden op Myminfin onder “Mijn documenten” en dit uiterlijk voor 1 juni 2024. Het moet hierbij worden benadrukt dat dat in elk geval moet gebeuren indien men het verlaagd BTW-tarief op de werken uitgevoerd vóór 31 mei 2024, wenst te behouden, en dit ongeacht of de voorlopige oplevering van de woning heeft plaatsgevonden voor of na 31 mei 2024.

Tot slot, voor de lopende projecten waarbij de bouwheer zelf heeft afgebroken en wederopbouwt voor eigen bewoning of voor langdurende verhuur in het kader van sociaal beleid en waarvoor aldus een verklaring 111/1 of 111/2 werd ingediend voor eind 2023, lijkt het erop dat een nieuwe verklaring in 2024, indien de werken in onroerende staat voor eind 2023 nog niet waren afgerond, niet noodzakelijk is. In de nieuwe verklaring 111/1 wordt letterlijk vermeld : “Wanneer u als bouwheer natuurlijk persoon vanaf 1 januari 2024, een gebouw in België laat afbreken en een woning laat heropbouwen op hetzelfde kadastraal perceel (…)”. Min of meer hetzelfde wordt vermeld in de verklaring 111/2. Ook de verklaring 111/4 moet niet opnieuw worden ingediend voor de toepassing van de overgangsmaatregel 2024, zoals blijkt uit de tekst van deze verklaring.  De voormelde administratieve tolerantie is ten andere ook enkel voorzien voor de verklaring 111/3.

Dit administratief standpunt inzake de formaliteiten bij de overgangsregeling zullen de meeste projectontwikkelaars niet hebben verwacht. Het getuigt ook van een bijzonder overdreven formalisme om voor de lopende projecten die voor 2024 gebruik maken van de overgangsregeling, te vereisen dat daarvoor een nieuwe verklaring 111/3 moet worden ingediend. De overgangsregeling is weliswaar nieuw en uitdrukkelijk beperkt in de tijd, maar de toepassingsvoorwaarden in de uitvoering zijn voor de lopende projecten identiek aan deze die van toepassing waren tot en met 31 december 2023. In de Circulaire wordt nog gesteld dat er geen andere mogelijkheid tot regularisatie zou zijn, behoudens deze tolerantie om uiterlijk voor 1 juni 2024 de nieuwe verklaring 111/3-2024 in te dienen (behoudens bij overmacht). We mogen hopen dat de soep niet zo heet zal worden gegeten.

meer info : lu**********@dv*******.be