AFBRAAK EN HEROPBOUW van een woning bestemd voor langdurende verhuur

Op 29 mei jl. werd de Wet van 12 mei 2024, Wet houdende diverse bepalingen, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Door deze wet wordt de Rubriek XXXVII van Tabel A, K.B. nr. 20, vervangen. Meer bepaald wordt een bijkomende regeling inzake afbraak en heropbouw van een woning bestemd voor langdurende verhuur ingevoerd (in een nieuwe paragraaf 4).

Deze nieuwe regeling treedt in werking op 1 juni 2024.

De belangrijkste voorwaardenvoor de toepassing van deze nieuwe regeling kunnen als volgt worden samengevat.

1. De regeling is van toepassing op werken in onroerende staat (dus niet op de loutere levering van bouwmaterialen, indien de bouwheer bepaalde werken zelf zou uitvoeren). De regeling is ook niet van toepassing op bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg, zwembaden, sauna’s, …, reiniging woning.
2. De bouw van de woning moet worden voorafgegaan door de afbraak van een gebouw. Dit moet niet noodzakelijk een woning zijn (mag dus ook een bedrijfsgebouw zijn).
3. De afbraak en heropbouw moeten gebeuren op hetzelfde kadastraal perceel (voor meer toelichting dienaangaande kan op heden worden verwezen naar de Circulaire 2021/C/18).
4. De woning die wordt heropgebouwd moet door de bouwheer worden bestemd voor langdurende verhuur (meer bepaald minstens 15 jaar). De woning moet door de bouwheer worden verhuurd aan een natuurlijk persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben. De bouwheer kan zowel een natuurlijk als rechtspersoon zijn.
5. De bewoonbare oppervlakte van de woning mag niet meer dan 200 m² bedragen.
6. De vormvoorwaarden zijn gelijklopend aan de reeds lopende regeling. Er zal een verklaring moeten worden ingediend (terug te vinden op Myminfin), met in bijlage de omgevingsvergunning en de aannemingscontracten. In deze verklaring geeft de bouwheer aan dat het gebouw dat wordt afgebroken en de woning die wordt gebouwd bedoeld is om als woning te verhuren aan een natuurlijk persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben. Deze verklaring moet ook worden overhandigd aan de aannemers, die naar deze verklaring zullen verwijzen in hun facturatie. Deze verklaring moet worden ingediend vooraleer de BTW opeisbaar wordt.
7. Ingeval de bouwheer momenteel gebruik maakt van de overgangsregeling voor woningen gelegen in één van de 32 centrumsteden en nu onder de nieuwe regeling inzake rechtstreekse verhuur kan vallen, zal hij de voormelde verklaring met betrekking tot de nieuwe regeling moeten indienen uiterlijk op 31 maart 2025.
8. De voorwaarden om toepassing te kunnen maken van het verlaagd btw-tarief moeten minstens gedurende vijftien jaar (volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming van de woning) worden nageleefd. De woning moet dus gedurende 15 jaar worden verhuurd. Deze minimum huurtermijn moet worden vastgelegd in een geregistreerde huurovereenkomst (indien het een andere verhuur dan “sociale verhuur” betreft) of de opeenvolgende huurovereenkomsten (de woning moet dus niet aan één huurder worden verhuurd voor 15 jaar, en kan dus ook aan opeenvolgende huurders worden verhuurd, zolang de intentie om te verhuren maar blijft bestaan). Een redelijke overgangsperiode tussen twee verhuurders wordt dus aanvaard en deze overgangsperiode zal worden gelijkgesteld met een periode van verhuur.  Indien gedurende de termijn van vijftien jaar niet langer aan deze voorwaarde wordt voldaan zal de eigenaar dit moeten melden aan de btw-administratie binnen een termijn van drie maanden en het btw-voordeel deels moeten terugbetalen a rato van 1/15 voor de nog niet verlopen jaren. Deze terugstorting zal niet moeten worden uitgevoerd bij elk behoorlijk verantwoord geval van overmacht dat de bouwheer definitief verhindert nog te voldoen aan de gestelde voorwaarden.

Voor vragen betreffende deze nieuwe regeling kunt ons kantoor contacteren : lu**********@dv*******.be