Betaalt u onroerende voorheffing voor een pand dat leegstaat of onbruikbaar is? In het Vlaamse Gewest kunt u onder bepaalde voorwaarden een kwijtschelding of proportionele vermindering van de onroerende voorheffing aanvragen. Het gaat daarbij om onroerende goederen die gedurende een bepaalde periode leegstaan en geen inkomsten opbrengen.
Let op: U moet deze vermindering elk jaar opnieuw aanvragen via een bezwaarschrift. In principe beschikt u hiervoor over een termijn van drie maanden vanaf de verzendingsdatum vermeld op het aanslagbiljet.[1] Deze termijn kan evenwel niet verstrijken voor 31 maart van het jaar dat volgt op het aanslagjaar.[2] Voor 2025 hebt u dus in veel gevallen tijd tot 31 maart 2026.
In dit nieuwsbericht bespreken we de voorwaarden waaraan u moet voldoen om een vermindering van de onroerende voorheffing te verkrijgen. Ook staan we stil bij enkele elementen die uw kans op een positief resultaat kunnen vergroten.
Disclaimer: dit artikel bespreekt uitsluitend de regelgeving zoals deze van toepassing is in het Vlaamse Gewest.
Hebt u recent een onroerend goed gekocht en staat dit leeg? Ons kantoor schreef eerder al over de vrijstelling voor nieuwe eigenaars in gemeentelijke leegstandsheffingen.
Wat is de proportionele vermindering?[3]
Wanneer een gebouw gedurende een deel van het jaar niet gebruikt kan worden door leegstand of inactiviteit, heeft u recht op een belastingvermindering. De vermindering wordt berekend op basis van het aantal maanden dat het pand improductief was.
Drie situaties voor vermindering van onroerende voorheffing:
Er worden in de wet drie situaties voorzien waarin u een proportionele vermindering van de onroerende voorheffing kan aanvragen.
- Improductiviteit van een gebouwd onroerend goed (woning, bedrijfsgebouw, …)[4]
Om aanspraak te maken op deze vermindering, moet u voldoen aan volgende cumulatieve voorwaarden:
- Leegstand en improductiviteit: Het gebouw moet volledig (of voor een duidelijk afscheidbaar deel) leegstaan. Er mogen dus geen meubels aanwezig zijn. Daarnaast mag het gebouw ook geen inkomsten hebben opgebracht. Er zijn verschillende situaties mogelijk. Denk daarbij aan afbraak- of verbouwingswerken, maar ook tehuur- of tekoopstelling.
U zal moeten bewijzen dat het onroerend goed heeft leeggestaan en improductief was gedurende de volledige periode waarvoor de proportionele vermindering gevraagd wordt. Dit bewijs kan in principe op alle mogelijke manieren worden geleverd. De Vlaamse Belastingdienst stelt zelf[5] dat dit bewijs geleverd kan worden via een overzicht van het verbruik van water, gas en elektriciteit. In geval u werken uitvoert aan uw onroerend goed kan men dit bewijs eveneens leveren op basis van de begin- en einddatum van de uitgevoerde werken. - Minimumduur: De improductiviteit duurt minstens 90 dagen in een kalenderjaar. De periode van 90 dagen moet niet noodzakelijk aaneensluitend zijn.
- Onvrijwillig: De improductiviteit moet ‘onvrijwillig’ zijn. U moet kunnen bewijzen dat de leegstand en de improductiviteit te wijten zijn aan redenen onafhankelijk van uw wil.[6] Er moet worden aangetoond dat voldoende inspanningen werden geleverd om het goed terug productief te maken. Een aanvaarde methode bestaat in het voorleggen van een bewijs van tehuur- of tekoopstelling (via een attest van de makelaar of middels eigen advertenties). Soms zijn bepaalde gebouwen niet verhuur- of verkoopbaar in de staat waarin ze zich bevinden, en dringen verbouwingswerken zich op. In dergelijke situatie volstaat het niet om passief te blijven maar moet actie ondernomen worden (aanvraag bouwvergunningen, normale voortgang van de bouwwerkzaamheden…).
- Vernielde onroerende goederen[7]
Ook na vernieling van een (voorheen gebouwd) onroerend goed kan u een vermindering van onroerende voorheffing krijgen. Hiervoor zijn 2 cumulatieve voorwaarden:
- Het onroerend goed moet geheel of gedeeltelijk vernield zijn. Het vernielde deel moet minstens 25% van het kadastraal inkomen vertegenwoordigen.
- De vernieling moet het gevolg zijn van een ramp. Een ramp is een buitengewone gebeurtenis die onafhankelijk van de wil van de eigenaar is voorgevallen, zoals brand of instorting.
- Materieel en outillage[8]
Voor machines en bedrijfsuitrusting gelden specifieke regels.
Bij vernieling van materieel en outillage kan een proportionele vermindering worden gevraagd. Het vernielde deel moet minstens 25% van het kadastraal inkomen vertegenwoordigen. De vernieling mag eender welke oorzaak hebben. Het is dus niet vereist dat de vernieling het gevolg is van een ramp of andere buitengewone gebeurtenis.
Ook bij inactiviteit van materieel en outillage kan je een vermindering van de onroerende voorheffing vragen. De inactiviteit moet ten minste 90 dagen bedragen. Het materieel en outillage moet volledig of gedeeltelijk buiten gebruik zijn geweest. Het deel dat buiten gebruik was moet minstens 25% van het kadastraal inkomen vertegenwoordigen. Het is niet vereist dat de inactiviteit onvrijwillig was.
Aanvragen van de proportionele vermindering
Wanneer u denkt in aanmerking te komen, kan u de proportionele vermindering aanvragen via een bezwaarschrift bij de Vlaamse Belastingdienst. De improductiviteit van een onroerend goed is in wezen een uitzonderlijke situatie. U zal de vermindering van de onroerende voorheffing dan ook elk jaar opnieuw moeten aanvragen.
De termijn voor het indienen van een bezwaar bedraagt in principe drie maanden vanaf de verzendingsdatum vermeld op het aanslagbiljet.[9] Deze termijn kan evenwel niet verstrijken voor 31 maart van het jaar dat volgt op het aanslagjaar.[10] Wanneer u uw aanslagbiljet voor aanslagjaar 2025 reeds in de loop van 2025 hebt ontvangen, verstrijkt de termijn dus op 31 maart 2026.
Het bewijzen van “onvrijwillige leegstand” of het correct berekenen van de improductiviteitsperiode is vaak voer voor discussie met de fiscus.
DVDTAXLAW heeft uitgebreide expertise in het succesvol aanvragen van deze verminderingen. Heeft u vragen? Neem direct contact op met ons kantoor.
[1] Art. 3.5.2.0.1, lid 1 VCF
[2] Art. 3.5.2.0.4 VCF
[3] Art. 2.1.5.0.2, §1, 3° VCF
[4] Art. 15, §1, 1° WIB92
[5] https://www.vlaanderen.be/belastingen-en-begroting/vlaamse-belastingen/onroerende-voorheffing/verminderingen-van-de-onroerende-voorheffing/proportionele-vermindering-van-de-onroerende-voorheffing
[6] Art. 2.1.5.0.2, §2 VCF
[7] Art. 15, §1, 2° WIB92
[8] Art. 15, §1, 3° WIB92
[9] Art. 3.5.2.0.1, lid 1 VCF
[10] Art. 3.5.2.0.4 VCF
