Artikel 2.9.4.2.11, § 1 VCF voorziet onder bepaalde voorwaarden in een verlaagd verkooprecht van 2% voor de aankoop van de enige eigen woning.
Een van deze voorwaarden is dat de koper op de datum van de authentieke aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar mag zijn van een andere woning of bouwgrond (artikel 2.9.4.2.11, §2, 1° VCF).
Wanneer meerdere personen samen een woning aankopen, mogen zij evenmin gezamenlijk voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond.
Dit wordt ook wel de voorwaarde van het ontbreken van ‘verhinderend onroerend bezit’ genoemd [1].
Sinds 1 januari 2026 zijn bovendien bepaalde toepassingsvoorwaarden om te kunnen genieten van het verlaagde verkooprecht verstrengd. Zo moet de aankoop uitsluitend door natuurlijke personen gebeuren en betrekking hebben op een zuivere aankoop van volle eigendom. De koper moet zich er tevens toe verbinden om zich binnen drie jaar in de aangekochte woning te domiciliëren en deze inschrijving gedurende minstens één jaar ononderbroken te behouden.
Een koper die vóór de authentieke aankoopakte (een deel van) zijn bestaande woning schenkt aan zijn kinderen, kan hierdoor in beginsel voldoen aan de wettelijke voorwaarde inzake het ontbreken van verhinderend onroerend bezit. Op het ogenblik van de authentieke aankoopakte bezit hij immers niet langer de volledige volle eigendom van die woning.
Dit betekent evenwel niet dat Vlabel deze voorafgaande schenking op fiscaal niveau zal aanvaarden.
Artikel 3.17.0.0.2 VCF verschaft de Vlaamse Belastingdienst immers een bijzonder bewijsmiddel om op te treden tegen zgn. fiscaal misbruik. Op grond van deze zgn. algemene antimisbruikbepaling kan de belastingadministratie aantonen dat de belastingplichtige zich, in strijd met de doelstellingen van een fiscale wetsbepaling, buiten het toepassingsgebied van die bepaling plaatst of aanspraak maakt op een belastingvoordeel waarvan de toekenning strijdig is met de doelstellingen van die bepaling. De belastingplichtige beschikt vervolgens over de mogelijkheid om aan te tonen dat zijn rechtshandelingen verantwoord zijn door andere motieven dan het ontwijken van belastingen (niet-fiscale motieven). Slaagt de belastingplichtige niet in dit tegenbewijs, dan kan Vlabel de betrokken rechtshandeling(en) fiscaal buiten beschouwing laten en de belasting heffen alsof het misbruik niet heeft plaatsgevonden.
Toegepast op de voorliggende problematiek moet Vlabel dus eerst aantonen dat de voorafgaande schenking fiscaal misbruik uitmaakt. Vervolgens moet de belastingplichtige aantonen dat deze schenking verantwoord is door afdoende niet-fiscale motieven. Slaagt de belastingplichtige daar niet in, dan kan Vlabel de voorafgaande schenking fiscaal buiten beschouwing laten. Zij kan het verkooprecht dan heffen alsof de belastingplichtige nog steeds de volle eigenaar was van de bestaande woning ten tijde van de aankoop van de nieuwe gezinswoning. In dat geval zal Vlabel het algemene verkooprecht van 12% heffen in plaats van het verlaagde verkooprecht van 2%.
De voorafgaande beslissing nr. 26082 betreft een echtpaar dat sinds 1973 eigenaar is van een gezinswoning. Gelet op hun leeftijd wensen de echtgenoten kleiner te gaan wonen. Zij overwegen daarom de aankoop van een appartement in het centrum, dichter bij hun zoon en kleindochter.
Tegelijkertijd willen zij hun bestaande gezinswoning in volle eigendom schenken aan hun enige meerderjarige zoon. De schenking kadert volgens de ouders binnen een bredere familiale, successie- en woonplanning. Meer bepaald wensen zij hun zoon reeds bij het vermogensbeheer te betrekken en een regeling uit te werken die rekening houdt met hun specifieke familiale omstandigheden, onder meer door de mogelijkheid van een optioneel beding van terugkeer in de schenkingsakte.
De schenking zou plaatsvinden op dezelfde dag als de aankoop van het nieuwe appartement. Door de bestaande gezinswoning voorafgaand aan de aankoop te schenken, beschikken de echtgenoten op het ogenblik van de authentieke aankoopakte niet langer over verhinderend onroerend bezit. Bijgevolg zouden zij in beginsel aanspraak kunnen maken op het verlaagde verkooprecht van 2%.
Aan Vlabel wordt gevraagd of zij deze (zeer korte) opeenvolging van rechtshandelingen (schenking gevolgd door aankoop) al dan niet zal beschouwen als fiscaal misbruik.
In de voorafgaande beslissing nr. 26082 beslist Vlabel al vrij snel tot het bestaan van fiscaal misbruik. Vlabel stelt immers vast dat de schenking van de bestaande gezinswoning en de aankoop van het nieuwe appartement op dezelfde dag zullen plaatsvinden. Volgens Vlabel is er daarom sprake van “eenheid van opzet”: de bestaande woning wordt geschonken om het verlaagde verkooprecht van 2% te kunnen genieten.
Zonder deze schenking zouden de echtgenoten immers (in beginsel) niet aan de voorwaarde van het ontbreken van verhinderend onroerend bezit voldoen.
In de voorliggende zaak aanvaardt Vlabel niettemin dat het verlaagde verkooprecht van 2% kan worden toegepast, aangezien de voorafgaande schenking wordt verantwoord door afdoende niet-fiscale motieven die kaderen binnen een bredere familiale, successie- en woonplanning.
Vlabel houdt daarbij onder meer rekening met de wens van de ouders om hun zoon reeds bij het vermogensbeheer te betrekken, familiale rust en continuïteit in de woonplanning te verzekeren en een vermogensrechtelijke regeling uit te werken die is afgestemd op hun specifieke familiale omstandigheden.
Vlabel besluit dan ook in randnummer 25:
“Gelet op deze niet-fiscale motieven maken de voorgenomen verrichtingen geen fiscaal misbruik uit in de zin van artikel 3.17.0.0.2 VCF.”
De voorafgaande schenking staat in dit concrete geval bijgevolg niet in de weg aan de toepassing van het verlaagde verkooprecht van 2% op de aankoop van de nieuwe gezinswoning (voor zover uiteraard ook wordt voldaan aan de overige voorwaarden, waaronder het vestigen van hun domicilie in de nieuwe gezinswoning binnen een periode van 3 jaar na de aankoop).
Voor de praktijk is deze recente beslissing bijzonder relevant in het licht van de eerdere administratieve beslissingspraktijk van Vlabel.
De Vlaamse Belastingdienst heeft zich de voorbije jaren immers al herhaaldelijk uitgesproken over de vraag of de gehele of gedeeltelijke overdracht van bestaand onroerend bezit, kort vóór de aankoop van een nieuwe gezinswoning, fiscaal misbruik uitmaakt wanneer die overdracht tot gevolg heeft dat het verlaagde verkooprecht zou kunnen worden genoten.
In verschillende eerdere beslissingen stelde Vlabel zich daarbij aanzienlijk strenger op. De administratie oordeelde herhaaldelijk dat dergelijke verrichtingen fiscaal misbruik uitmaakten en dat de aangevoerde niet-fiscale motieven onvoldoende waren om dit misbruik te weerleggen.
In voorafgaande beslissing nr. 24109 van 13 januari 2025 wensten de ouders hun bestaande gezinswoning in volle eigendom te schenken aan hun twee minderjarige kinderen, alvorens een nieuwe woning aan te kopen tegen het verlaagde verkooprecht van 2%.
De ouders voerden onder meer aan dat zij voor hun kinderen een vermogen wilden opbouwen en dat de huurinkomsten van de geschonken woning rechtstreeks aan de kinderen ten goede zouden komen.
Vlabel besloot dat de niet-fiscale motieven niet opwogen tegen de fiscale motieven. Volgens de belastingdienst zouden de ouders, gelet op de minderjarigheid van de kinderen, het beheer van hun goederen blijven waarnemen. Bovendien beschikten de ouders in beginsel over het wettelijke genotsrecht op de goederen van hun minderjarige kinderen.
De schenking werd fiscaal buiten beschouwing gelaten, waardoor het algemene verkooprecht van 12% verschuldigd zou zijn.
Ook in voorafgaande beslissing nr. 25066 van 14 juli 2025 nam Vlabel een streng standpunt in.
In deze zaak wensten de ouders de blote eigendom van een appartement schenken aan hun kinderen, met voorbehoud van vruchtgebruik. Hierdoor zouden zij niet langer de volledige volle eigendom bezitten, zodat het appartement in beginsel niet langer als verhinderend onroerend bezit zou worden beschouwd. De ouders beriepen zich onder meer op familiale en successieplanning, de wens om hun kinderen bij het vermogensbeheer te betrekken en het vermijden van toekomstige erfrechtelijke discussies.
Ook in deze zaak achtte Vlabel de aangehaalde niet-fiscale motieven onvoldoende. Zo werd er door Vlabel onder andere op gewezen dat de ouders het vruchtgebruik behielden en het appartement dus verder konden gebruiken of verhuren. Volgens Vlabel bleef de betrokkenheid van de kinderen bij het vermogensbeheer daarom (te) beperkt.
De schenking werd als fiscaal misbruik beschouwd en het verlaagde verkooprecht van 2% werd dus geweigerd.
In voorafgaande beslissing nr. 25123 van 12 januari 2026 werd een andere planning beoordeeld.
De belastingplichtigen wensten het vruchtgebruik van een bestaand appartement te schenken aan de vader van een van hen, om vervolgens een nieuwe woning tegen het verlaagde verkooprecht aan te kopen.
Als niet-fiscaal motief werd onder meer aangevoerd dat men de woonzekerheid van de vader wilde waarborgen.
Ook hier aanvaardde Vlabel de aangevoerde motieven niet. De fiscus oordeelde dat onvoldoende was aangetoond waarom de schenking van het vruchtgebruik kort vóór de nieuwe aankoop noodzakelijk was.
Bijgevolg werd fiscaal misbruik aangenomen en zou het algemeen verkooprecht van 12% worden toegepast.
Een gelijkaardige strenge benadering blijkt uit eerdere voorafgaande beslissingen waarin de belastingplichtige(n) slechts een (beperkt) gedeelte van hun verhinderend onroerend bezit wilden overdragen:
Daartegenover staan verschillende positieve voorafgaande beslissingen waarin Vlabel de verkoop van verhinderend onroerend bezit aan een eigen vennootschap wél aanvaardde (zie onder meer VB nr. 23087, VB nr. 25038 en VB nr. 26068).
In deze beslissingen werd onder meer rekening gehouden met het feit dat de bestaande onroerende rechten volledig en tegen vergoeding werden overgedragen, en dat hiervoor voldoende niet-fiscale motieven voorhanden waren, zoals de financiering van de nieuwe gezinswoning.
Een volledige overdracht volstaat evenwel niet altijd. Zo werd in VB nr. 26007 de volledige inbreng van het verhinderend onroerend bezit in een nieuw op te richten eigen vennootschap alsnog als fiscaal misbruik beschouwd. Volgens Vlabel behield de belastingplichtige immers onrechtstreeks de controle en de economische voordelen van het vastgoed via zijn vennootschap. Ook de aangevoerde niet-fiscale motieven werden onvoldoende geacht.
Uit deze beslissingen blijkt aldus dat Vlabel niet enkel rekening houdt met de omvang van de overgedragen eigendomsrechten, maar ook met de aard van de verrichting, de mate waarin de belastingplichtige het economische voordeel van het bestaande vastgoed behoudt en de aangevoerde niet-fiscale motieven.
Tegen deze achtergrond is de recente beslissing nr. 26082 dus opmerkelijk. Vlabel aanvaardt ditmaal immers ook een schenking, dus een overdracht zonder tegenprestatie, omdat de aangevoerde familiale, successie- en woonplanning voldoende niet-fiscale verantwoording biedt.
Tegen deze achtergrond is de nieuwe voorafgaande beslissing nr. 26082 bijzonder relevant.
Vlabel aanvaardt immers dat een voorafgaande schenking van de volledige gezinswoning aan een meerderjarig kind, zelfs wanneer deze plaatsvindt op dezelfde dag als de aankoop van een nieuwe woning, niet noodzakelijk tot gevolg heeft dat het verlaagde verkooprecht zou komen te vervallen.
Doorslaggevend is of de belastingplichtige voldoende zelfstandige niet-fiscale motieven voor de schenking kan aantonen.
De beslissing lijkt daarmee ruimte te bieden voor een meer genuanceerde beoordeling van schenkingen die kaderen binnen een reële familiale, successie- en woonplanning.
Of hiermee ook sprake is van een algemene wijziging van de administratieve beleidslijn, valt voorlopig niet met zekerheid te zeggen. Er bestaan immers relevante verschillen tussen de onderscheiden beslissingen, onder meer wat betreft de leeftijd van de begiftigden, de omvang van de geschonken eigendomsrechten, het eventuele voorbehoud van vruchtgebruik en de concrete familiale omstandigheden. Niettemin kan VB nr. 26082 een belangrijk aanknopingspunt vormen in lopende of toekomstige betwistingen waarbij Vlabel een voorafgaande schenking als fiscaal misbruik beschouwt.
Het huidige verlaagde verkooprecht voor de aankoop van de enige eigen woning bedraagt 2%. Het algemene verkooprecht bedraagt 12%.
In de Septemberverklaring van 2026 heeft de Vlaamse Regering evenwel aangekondigd het verlaagde verkooprecht vanaf 1 januari 2027 opnieuw te willen verhogen naar 3%.
Deze aangekondigde tariefwijziging moet nog definitief decretaal worden bevestigd.
Vlabel heeft hierover reeds een afzonderlijk standpunt gepubliceerd (SP 26021 van 1 oktober 2026).
Volgens dat standpunt kunnen onderhandse verkoopovereenkomsten die vóór 1 januari 2027 worden gesloten, onder voorwaarden nog in aanmerking komen voor het tarief van 2%, ook wanneer de authentieke aankoopakte pas in 2027 wordt verleden. Voor bepaalde aankoopconstructies, zoals wederzijdse aankoop- en verkoopbeloften, gelden andere aandachtspunten.
De aangekondigde tariefwijziging doet geen afbreuk aan het belang van de besproken antimisbruikproblematiek. Ook bij een verlaagd tarief van 3% blijft het verschil met het algemene verkooprecht van 12% immers aanzienlijk. Bovendien wordt vooralsnog geen inhoudelijke wijziging aangekondigd van de wettelijke voorwaarden om het verlaagde verkooprecht te kunnen genieten. De hierboven besproken problematiek inzake verhinderend onroerend bezit en fiscaal misbruik zal bijgevolg ook na de aangekondigde tariefverhoging relevant blijven.
Voor wie zijn bestaande woning wil schenken alvorens een nieuwe gezinswoning aan te kopen, is de belangrijkste les dat de juridische vormgeving en de concrete niet-fiscale motieven zorgvuldig moeten worden beoordeeld.
Een voorafgaande schenking kan fiscaal worden aanvaard wanneer zij voldoende wordt verantwoord door zelfstandige familiale, successie- of patrimoniale motieven.
Daarbij verdient het aanbeveling om vooraf duidelijk te documenteren waarom de schenking plaatsvindt, welk familiaal of patrimoniaal doel ermee wordt nagestreefd en waarom zij op dat specifieke tijdstip wordt uitgevoerd. Het vooraf aanvragen van een ruling kan hierbij bijkomende rechtszekerheid bieden.
Ook de omvang van de schenking en het eventuele behoud van zakelijke rechten zijn belangrijk. Een schenking in volle eigendom kan immers anders worden beoordeeld dan een schenking van enkel de blote eigendom met voorbehoud van vruchtgebruik.
Voor belastingplichtigen die reeds met een weigering van het verlaagde verkooprecht worden geconfronteerd, kan de nieuwe voorafgaande beslissing bovendien een bijkomend argument vormen om de toepassing van de antimisbruikbepaling te betwisten.
DVDTAXLAW is een advocatenkantoor gespecialiseerd in fiscaal recht, waaronder registratiebelasting, schenkbelasting en fiscale procedures.
Ons kantoor adviseert belastingplichtigen (en hun adviseurs) over de toepassing van het verlaagde verkooprecht, de fiscale gevolgen van schenkingen en de toepassing van de algemene antimisbruikbepaling.
Daarnaast staan wij belastingplichtigen bij in bezwaarprocedures en gerechtelijke geschillen met de Vlaamse Belastingdienst. Uiteraard kunt u ook bij ons kantoor terecht voor het vooraf aanvragen van een ruling bij Vlabel.
[1] Volledigheidshalve merken wij op dat artikel 2.9.4.2.11, § 3, 1° VCF voorziet in een uitzondering op dit beginsel. Ook wanneer de koper op datum van de authentieke aankoopakte nog over verhinderend onroerend bezit beschikt, kan hij het verlaagde verkooprecht genieten, op voorwaarde dat hij zich ertoe verbindt dit bezit binnen twee jaar na de aankoopakte volledig en onder bezwarende titel te vervreemden (bv. door verkoop). Bovendien moet worden aangetoond dat er een causaal verband bestaat tussen deze vervreemding en de aankoop tegen het verlaagde tarief.
Doolaege, Verbist & De Meyere BV
Koning Albertlaan 165
9000 Gent
BE 0647.999.788
+32 (0) 9 242 80 10
info@dvdtaxlaw.be
