Wijzigingen Vlaams verkooprecht, erfbelasting en regularisatie vanaf 2026

In een eerder nieuwsbericht werd reeds gesignaleerd dat de Vlaamse Regering op 3 oktober 2025 een voorontwerp van Programmadecreet heeft goedgekeurd, waaruit blijkt dat residentieel vastgoed vanaf 2026 zal worden uitgesloten van het fiscaal gunstregime voor familiale vennootschappen.

Ditzelfde voorontwerp bevat nog verschillende andere belangrijke aanpassingen van de Vlaamse belastingwetgeving. Zo worden er bepaalde verstrengingen aangekondigd van het verlaagde verkooprecht bij de aankoop van de enige en eigen woning. En naast de wijzigingen op vlak van de familiale vennootschap, zijn er inzake erfbelasting ook nog andere vermeldingswaardige aanpassingen. Tenslotte voorziet het voorontwerp ook in de herinvoering van een (tijdelijke) Vlaamse regularisatieprocedure.

Met dit nieuwsbericht willen wij u graag informeren over deze andere op til staande wetswijzigingen.

Verstrengingen van het verlaagd verkooprecht

Bij de aankoop van de enige en eigen woning kan de koper, onder bepaalde voorwaarden, aanspraak maken op een verlaagd verkooprecht van 2 % (in plaats van het algemeen tarief van 12%). [1] De Vlaamse regering wil deze gunstregeling op drie punten verstrengen:

Beperking tot aankopen in volle eigendom

Volgens de huidige tekst van de wet is het verlaagde verkooprecht van toepassing op alle overeenkomsten houdende “zuivere aankoop”, waarbij door “een of meer natuurlijke personen samen en gelijktijdig de geheelheid volle eigendom van een woning wordt verkregen om er hun hoofdverblijfplaats te vestigen”.

Dit betekent dat momenteel ook een gesplitste aankoop in aanmerking komt voor het verlaagde tarief. Ook wanneer de ene koper de blote eigendom en de andere koper het vruchtgebruik koopt, verkrijgen zij immers samen en gelijktijdig het volledige onroerend goed in volle eigendom. Zo één van de kopers tevens voldoet aan de overige voorwaarden van het gunststelsel [2], komt deze koper voor zijn deel in aanmerking voor het verlaagd tarief.

Het klassieke voorbeeld is dat van de ouders die tezamen met hun kinderen een onroerend goed kopen: de ouders voor het vruchtgebruik en de kinderen voor de blote eigendom. [3] Vandaag kan dit (deels) nog aan het verlaagde verkooprecht van 2% indien de woning de enige en eigen woning wordt van (veelal) de ouders.

De Vlaamse regering wil daar nu stokje voor steken door te bepalen dat het moet gaan om de zuivere aankoop van de “volle eigendom”. Op de aankoop van vruchtgebruik of blote eigendom zal volgens dit voorontwerp dus steeds het algemeen verkooprecht (van 12 %) van toepassing zijn. Volgens de memorie van toelichting zal deze voorwaarde “per verkrijger” worden beoordeeld:

Bijvoorbeeld A koopt 30% volle eigendom en B koopt 70% volle eigendom: beide verrichtingen kunnen onder het verlaagd tarief vallen;
Bijvoorbeeld A koopt 98% vruchtgebruik en 1% volle eigendom en B koopt 98% blote eigendom en 1% volle eigendom: beide personen kunnen het 2%-tarief genieten op hun 1% aandeel in volle eigendom, terwijl het tarief van 12% van toepassing is op het aandeel in vruchtgebruik respectievelijk blote eigendom;
Bijvoorbeeld A koopt 50% vruchtgebruik, B koopt 50% blote eigendom en C koopt 50% volle eigendom – de aankopen van A en B vallen onder het tarief van 12% en enkel de aankoop van C kan nog vallen onder het 2% tarief.

Beperking tot aankopen uitsluitend verricht door natuurlijke personen

Op basis van de huidige formulering van de wet wordt momenteel aanvaard dat de wettelijke voorwaarde dat de koper een natuurlijk persoon moet zijn, voor elke koper “afzonderlijk” moet worden beoordeeld. Gevolg: bij een gezamenlijke aankoop door een natuurlijk persoon tezamen met een vennootschap van de geheelheid volle eigendom, kan de koper-natuurlijk persoon voor zijn deel in de aankoopprijs nog steeds aanspraak maken op het verlaagd tarief van 2% (voor zover ook is voldaan aan de overige voorwaarden).

Ook deze praktijk wenst de Regering voor de toekomst te voorkomen: in de nieuwe regeling zal het moeten gaan om een zuivere aankoop van volle eigendom waarbij “uitsluitend” natuurlijke personen de geheelheid volle eigendom van een woning verkrijgen.

Alle aankopen waarbij een rechtspersoon mede-verkrijger is, zullen bijgevolg onder het algemeen verkooprecht vallen, ook voor wat betreft het aandeel dat door natuurlijke personen wordt verkregen.

Ter illustratie, als natuurlijk persoon A en vennootschap X elk 50% volle eigendom van een woning kopen, valt zowel de aankoop van A als van X onder het algemeen tarief van 12%.

Invoering van een minimumduur van één jaar om de inschrijving te behouden in de aangekochte woning

Om het verlaagd tarief te kunnen behouden, moet de verkrijger zich binnen de 3 jaar na de aankoop op het adres van de aangekochte woning laten inschrijven in het bevolkings- of vreemdelingenregister. Op dit moment geldt er echter geen minimale duur voor wat betreft deze inschrijving. Theoretisch gezien, zou het dus volstaan om zich één enkele dag op het adres in te schrijven. [4]

Ook deze voorwaarde zou worden verstrengd door de Regering. Voortaan moet de koper zich ertoe verbinden zijn inschrijving te nemen op het adres van het aangekochte goed binnen de drie jaar na de datum van de authentieke akte én die inschrijving gedurende een ononderbroken periode van minstens één jaar te behouden. Deze verbintenis moet worden aangegaan en nagekomen door elke betrokken koper afzonderlijk. Deze voorwaarde moet voorkomen dat kopers zich louter formeel inschrijven om aan de voorwaarden te voldoen, zonder werkelijk in de woning te wonen. Met deze aanpassing beoogt de Regering “oneigenlijk gebruik” van het 2% tarief te vermijden “door het te reserveren voor werkelijke bewoning als hoofdverblijfplaats”.

Inwerkingtreding

De voorliggende wijzigingen van de voorwaarden voor de toepassing van het verlaagd verkooprecht zullen van toepassing zijn op verkoopovereenkomsten vanaf 1 januari 2026.

Indien de verkoopovereenkomst (compromis) werd gesloten vóór 1 januari 2026, is het dus aan te raden om de datum hiervan op te nemen in een pro fisco-verklaring bij de authentieke akte.

Erfbelasting

Roerende goederen tussen partners: verhoging voetvrijstelling

Momenteel geldt er in het Vlaamse erfbelasting een voetvrijstelling voor wat betreft de vererving van roerende goederen tussen “partners” (het zgn. “partnerabattement). Het bedrag van deze voetvrijstelling bedraagt momenteel 50.000 EUR.

Volgens de tekst van het voorontwerp van programmadecreet zal deze vrijstelling met ingang van 1 januari 2026 worden verhoogd naar 75.000 EUR.

De verhoging zorgt ervoor dat:

een eerste schijf ten belope van 50.000 EUR van de nettoverkrijging van het roerend vermogen tussen partners volledig vrijgesteld blijft van erfbelasting [5],
en daarenboven in de tweede tariefschijf (van 9%) nog een gedeelte ten belope van 25.000 EUR van de nettoverkrijging van het roerend vermogen tussen partners wordt vrijgesteld.

De “vriendenerfenis” wordt afgeschaft en vervangen door de “singlevermindering”

Sinds 1 juli 2021 geldt in het Vlaams Gewest het stelsel van de “vriendenerfenis”. Dat stelsel laat, onder bepaalde voorwaarden, toe dat een persoon een bedrag van maximum 15.000 EUR bij testament nalaat aan een of meerdere goede vrienden of verre familieleden en dit volgens het tarief in rechte lijn (3%). [6]

Het voorontwerp van programmadecreet kondigt een uitdoofscenario aan voor de regeling van de “vriendenerfenis”: de regeling zou nog enkel gelden voor testamenten die ten laatste op 31 december 2025 werden opgemaakt. Een ‘vriendenerfenis’ opgenomen in een testament van latere datum zal fiscaal geen uitwerking meer hebben. Op deze manier wenst de Regering te vermijden dat testators zich genoodzaakt zouden voelen om een opgemaakt testament onverwijld te gaan wijzigen.

In de plaats van deze “vriendenerfenis” komt er volledig nieuwe gunstregeling voor erflaters zonder kinderen of partners (de zgn. “singlevermindering”). De regeling komt erop neer dat de erflater voortaan de mogelijkheid krijgt “een verre verwant of dierbare aan te wijzen wiens verkrijging, tot maximum 100.000 EUR, belast wordt aan een nieuw verlaagd en progressief tarief:

van 3% voor het gedeelte van de nettoverkrijging dat kleiner is dan of gelijk is aan 50.000 EUR;
van 9% voor het gedeelte van de nettoverkrijging dat groter is dan 50.000 EUR en niet meer bedraagt dan 100.000 EUR.

Dit nieuwe verlaagde tarief wordt in hoofde van elke begunstigde afzonderlijk toegepast, maar het maximumbedrag van 100.000 EUR geldt “per nalatenschap”. In de memorie van toelichting worden de volgende voorbeelden gegeven ter verduidelijking;

voor een nettoverkrijging door één begunstigde van de singlevermindering van 100.000 EUR, wordt de erfbelasting berekend als volgt: 50.000 EUR aan het tarief van 3% en 50.000 EUR aan het tarief van 9%;
voor een nettoverkrijging door twee begunstigden van de singlevermindering van in totaal 100.000 EUR (hetzij elk 50.000 EUR), wordt de erfbelasting berekend als volgt: elk 50.000 EUR aan het tarief van 3%.

Opdat de nieuwe gunstregeling van toepassing zou zijn, moeten concreet de volgende drie voorwaarden vervuld zijn:

De erflater moet kwalificeren als een “kinderloze single” (geen kinderen en geen partner),
De erflater moet de te begunstigen personen hebben aangewezen in zijn testament,
De aangewezen personen moeten in de aangifte nalatenschap uitdrukkelijk verzoeken om het gunststelsel toe te passen. [7]

Herinvoering Vlaamse (tijdelijke) regularisatie (“luik 2”)

Op federaal niveau bestaat sinds 29 juli 2025 opnieuw een officiële regularisatieprocedure (zie ons nieuwsbericht van 30/07/2025: Nieuwe procedure om in het verleden begane (federale) fiscale inbreuken te regulariseren in werking getreden).

Uit het voorontwerp van 3 oktober 2025 blijkt dat ook de Vlaamse regering opnieuw een parallelle regularisatieprocedure wenst in te voeren met betrekking tot de Vlaamse erf- en registratiebelastingen.

Anders dan de federale permanente regeling, gaat het hier om een tijdelijke regeling die afloopt op 31 december 2029. Volgens de Vlaamse regering zou een permanent systeem immers “een situatie in de hand werken waarbij belastingplichtigen de keuze krijgen tussen een reguliere belastingheffing met proportionele verhogingen enerzijds en een blijvende – mogelijks fiscaal voordeliger- regularisatiemogelijkheid anderzijds”.

De aangekondigde nieuwe fiscale regularisatieronde betreft grotendeels een kopie van de vorige Vlaamse regularisatieronde (die gold van 6 maart 2017 t.e.m. 31 december 2020). Toch zijn er enkele belangrijke afwijkingen.

Zo worden de tarieven – naar analogie met de federale regelgeving – gevoelig verhoogd:

Voor wat betreft de niet-fiscaal verjaarde bedragen, gaat het om een verhoging met 5%:
- Voor de regularisatie van erfbelasting komt dit neer op het volgende:

- - Het tarief voor verkrijgingen in rechte lijn en tussen partners stijgt van 35% naar 40%.
  - Voor alle andere verkrijgingen (bv. tussen broers, zussen of derden) stijgt het tarief van 70% naar 75%.

- Voor de regularisatie van registratiebelasting komt dit neer op een verhoging van het forfaitaire tarief van 20% naar 25%.

Voor wat betreft de fiscaal verjaarde bedragen, gaat het om een progressief tarief afhankelijk van het jaar van indiening van de regularisatieaangifte. Het start op 40% in 2026 en stijgt naar 42% in 2027, 44% in 2028 en eindigt op 45% in 2029.

In tegenstelling tot de vorige Vlaamse regularisatieronde, wordt voorts ook expliciet een aftrekmogelijkheid voorzien van de federale regularisatieheffing in de hypothese waarin de aangevers, naast het indienen van een Vlaamse regularisatieaangifte, reeds een regularisatieheffing hebben betaald bij toepassing van de federale programmawet van 18 juli 2025 (EBAquinquies).
Dit betekent concreet dat wanneer een regularisatieaangifte wordt ingediend ter regularisatie van bedragen die hadden onderworpen moeten geweest zijn aan de erfbelasting, het aangegeven bedrag kan worden verminderd met het bedrag van de regularisatieheffing die in uitvoering van de wet van 18 juli 2025 werd betaald. Daarbij moeten de aangevers aantonen dat die betaalde heffing betrekking heeft op inkomsten of kapitalen die de erflater had verkregen of behaald.

De aftrekmogelijkheid van de federale regularisatieheffing zal zich bovendien niet beperken tot een regularisatie. De Regering is namelijk voornemens om deze federale regularisatieheffing ook aftrekbaar te maken als passief in geval van een “reguliere aangifte”, zij het onder de volgende voorwaarden:

Dezelfde sommen moeten zijn aangegeven als actief in de aangifte nalatenschap.
Volgens de parlementaire voorbereiding zou het kunnen gaan om een aanvankelijke aangifte, maar ook de vermelding als belastbaar actief in een bijvoeglijke aangifte is mogelijk;

De inkomsten en bedragen die op federaal niveau werden geregulariseerd, zijn door de erflater behaald of verkregen.

Voorts zal deze aftrekbaarheid als passief ook enkel van toepassing zijn op regularisatieheffingen die zijn geheven en betaald met toepassing van de Programmawet van 18 juli 2025 (EBAquinquies). De aftrek van voorheen betaalde regularisatieheffingen die werden betaald in toepassing van vorige regularisatierondes, blijft dus uitgesloten.

Nog geen wet

Afsluitend wensen wij te benadrukken dat het bovenstaande blijkt uit een voorontwerp van Programmadecreet.

Dit voorontwerp is – op dit moment – nog geen wet. Het bovenstaande is dus nog onderhavig aan verdere aanpassingen. De principiële beslissingen lijken echter al te zijn genomen.

Ons team van specialisten volgt dit verder voor u op.

[1] Art. 2.9.4.2.11 VCF.

[2] Namelijk: geen volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond + inschrijving in het bevolkingsregister binnen op het adres van de aangekochte woning binnen drie jaar na de authentieke aankoopakte.

[3] Voor meer info omtrent deze techniek van successieplanning zie ons eerder nieuwsbericht: successieplanning: de gesplitste aankoop.

[4] Waarbij weliswaar moet worden opgelet voor “fiscaal misbruik”.

[5] Zoals aanvankelijk beoogd werd bij de invoering van het abattement in 2018.

[6] Artikel 2.7.5.0.6 VCF.

[7] Nieuw art. 3.3.10.8, § 1, al. 1, 14°, o) VCF).

Via de volgende link kunt u het voorontwerp downloaden: Voorontwerp Programmadecreet wijzigingen erfbelasting en schenkbelasting vanaf 2026 (pdf).

< Volgende berichten

Eerdere berichten >