Verstrenging gunstregime familiebedrijven: privaat vastgoed blijft uitgesloten, maar uitzondering voor bedrijven met residentieel vastgoed als corebusiness die voldoen aan tewerkstellingsvoorwaarde

In het Vlaams Gewest kunnen de aandelen van familiale vennootschappen, onder bepaalde voorwaarden, genieten van een fiscaal gunstregime:

• In geval van vererving geldt een verlaagd tarief in de erfbelasting (3 % in rechte lijn en tussen partners, en 7 % tussen anderen),[1]
• In geval van een schenking kan zelfs aanspraak worden gemaakt op een volledige vrijstelling.[2]

In een eerder nieuwsbericht signaleerden wij reeds dat er begin oktober 2025 op regeringsniveau een ontwerp van programmadecreet werd goedgekeurd, waaruit bleek dat de Vlaamse Regering het fiscaal gunstregime inzake familiale vennootschappen wil aanscherpen. Zo stelde de Vlaamse Regering voor om “residentieel onroerend goed” (bedoeld zijn onroerende goederen aangewend of bestemd tot bewoning en bouwgronden) voortaan volledig uit te sluiten van deze fiscale gunstregeling. Daartoe bepaalde het voorontwerp van decreet dat het verlaagd tarief (erfbelasting) of de vrijstelling (schenkbelasting) niet langer van toepassing zou zijn “op het gedeelte van de waarde van de aandelen dat [het residentieel vastgoed] in de familiale vennootschap (…) vertegenwoordigt”. Om de belastbare basis correct te kunnen bepalen zou dus een splitsing moeten worden gemaakt tussen het residentiële gedeelte (niet onder gunstregime) en het niet-residentiële gedeelte (wel onder gunstregime). De belastingplichtige zou in dit kader worden verplicht om een waarderingsverslag te laten opstellen door een bedrijfsrevisor of een gecertificeerde accountant.

Ondertussen heeft de Afdeling Wetgeving van de Raad van State dit ontwerp van Programmadecreet bestudeerd en een advies afgeleverd.

Het advies van de Raad van State heeft geleid tot enkele belangrijke aanpassingen aan de tekst van het ontwerp van decreet. Zo bevat de aangepaste tekst van het Programmadecreet nog steeds een uitsluiting voor “residentieel vastgoed”, maar wordt er een uitdrukkelijke uitzondering gemaakt voor die “familiale vennootschappen waarvan de omzet voor minstens 75 % wordt gegenereerd door de uitoefening van een activiteit die betrekking heeft op residentieel vastgoed”. In de parlementaire voorbereiding wordt dienaangaande verduidelijkt dat het – net zoals voorheen – nog steeds moet gaan om een “reële economische activiteit”. Naar onze mening neemt dit nochtans niet weg dat dit begrip ruim kan worden geïnterpreteerd, zodat het zowel kan gaan om projectontwikkeling, (actieve) verhuur als (actieve) verkoop van residentieel vastgoed.

Aan de toepassing van de uitzondering wordt ook nog een tewerkstellingsvoorwaarde gekoppeld. De vennootschap moet namelijk in de 3 jaar voorafgaand aan de schenking of het overlijden minstens 1 tewerkgestelde werknemer (uitgedrukt in voltijdse eenheden) tellen. Deze tewerkstelling dient ook behouden te blijven gedurende de 3 jaar na de overdracht van de aandelen. Op deze manier wil de Vlaamse Regering vermijden dat de uitzondering wordt ingeroepen door patrimoniumvennootschappen.

De nieuwe uitsluiting van residentieel vastgoed (en de uitzondering daarop) zal in principe in werking treden op 1 januari 2026. In de schenkbelasting heeft dit tot gevolg dat de wijziging van toepassing is op alle authentieke schenkingsakten die worden verleden vanaf 1 januari 2026. Wat de erfbelasting betreft, zal de gewijzigde regelgeving van toepassing zijn op alle nalatenschappen die openvallen vanaf 1 januari 2026.

Wij volgen dit verder voor u op.

[1] Art. 2.7.4.2.2 e.v. VCF.

[2] Art. 2.8.6.0.3 e.v. VCF.