Verbouwen of afbreken en heropbouwen : BTW-tarief?

Verbouwen

Verbouwingswerken kunnen onder bepaalde voorwaarden worden uitgevoerd tegen het verlaagd btw-tarief van 6%.

• Het onroerend goed moet na de uitvoering van de verbouwingswerken uitsluitend of minstens hoofdzakelijk worden gebruikt als privéwoning;
• De woning die wordt verbouwd moet minstens een leeftijd hebben van 10 jaar, te rekenen vanaf de datum van eerste ingebruikneming van de woning;
• De werken in onroerende staat moeten betrekking hebben op het verbouwen, afwerken, het inrichten, het herstellen en het onderhouden, met uitsluiting van het reinigen, van een door incorporatie onroerend goed.

In de praktijk controleert de btw-administratie vandaag de dag de verbouwingswerken, rekening houdende met de hiernavolgende principes  :

1. De verbouwingswerken moeten op relevante wijze steunen op de wezenlijke elementen van bestaande structuur van de te verbouwen woning. In concreto komt dat er volgens de administratie op neer dat minstens de  helft van de bestaande dragende structuur moet worden behouden om de verbouwingswerken op te steunen (zowel de fundering als de daarop staande dragende muren die behouden zijn worden in rekening gebracht; louter het behouden van de fundering om daarop een nieuwe dragende muur te bouwen volstaat niet om te spreken van een bestaande dragende structuur). Een gemene muur wordt niet meegerekend als dragende structuur.
2. Onder dragende structuur wordt begrepen : dragende muren, dragende balken, stalen liggers, kortom alles wat de dragende structuur van de woning omvat.
3. Wat wordt afgebroken en heropgebouwd wordt als nieuwe oppervlakte of nieuwe dragende structuur beschouwd (b.v. het vervangen van een dragende muur door een poutrel bij het maken van een grote raamopening is een nieuwe dragende structuur). Een nieuwe linteel boven een raam, is een nieuwe dragende structuur.
4. Renovatie mag gepaard gaan met nieuwe oppervlakte en dus uitbreiding van de woning, mits de nieuwe oppervlakte van de woning na uitvoering van de werken niet groter is dan de helft van de totale oppervlakte van de woning na verbouwing (waarbij aldus nogmaals moet worden benadrukt dat oppervlakte die wordt afgebroken en heropgebouwd ook als nieuw wordt beschouwd). De oppervlakte wordt berekend voor ieder vlak gedeelte (draagvloer) inclusief verloren oppervlakte, zoals onder een schuin dak. Ook nieuwe oppervlakte die binnen een bestaande structuur wordt gecreëerd wordt door de btw-administratie als nieuwe oppervlakte aanzien.

Zoals we reeds in een eerder nieuwsbericht hebben toegelicht (Verbouwen en BTW : bezint eer ge begint) is vandaag de dag vaak het probleem dat de verbouwingswerken dermate grondig dienen te gebeuren op structuurmatig vlak, met het risico dat de verbouwingswerken uiteindelijk niet meer op relevante wijze steunen op de bestaande structuur van de woning. In concreto is dan vaak meer dan de helft van de dragende structuur van de woning na uitvoering van de verbouwingswerken nieuw. Dit heeft dan tot gevolg dat ten onrechte toepassing werd gemaakt van het btw -tarief van 6% en bij een controle door de btw -administratie een rechtzetting volgt en 15% BTW (en een boete van minstens 10%) moet worden bijbetaald. Veelal een bittere pil om te slikken.

Afbraak en heropbouw

Wanneer de verbouwingswerken niet meer op relevante wijze steunen op de dragende structuur van de te verbouwen woning, kan er mogelijks ook sprake zijn van afbraak en heropbouw.

In principe moet voor afbraak en heropbouw een bestaand gebouw volledig worden afgebroken, maar de administratie is van oordeel dat de ingrijpende verbouwing van een oud gebouw, waarbij de werken niet meer op relevante wijze steunen op de oude dragende muren, wordt gelijkgesteld met afbraak en heropbouw (Circulaire 2021/C/18). De btw-administratie gaat er van uit dat deze administratieve tolerantie kan worden toegepast indien meer dan 50% van de dragende structuur van de oorspronkelijke woning werd afgebroken (dit is dus niet hetzelfde als bij verbouwing waarbij minstens 50% van de dragende structuur van de woning na uitvoering van de verbouwingswerken “oud” moet zijn).

De btw-administratie aanvaardt bij een controle van verbouwingswerken waarbij meer dan de helft van de lopende meter dragende structuur van het oorspronkelijke gebouw werd afgebroken, dat alsnog toepassing wordt gemaakt van de regeling “afbraak en heropbouw”, mits de overige voorwaarden zijn voldaan (zie Afbraak en heropbouw en BTW anno 2025).

Maar het kan ook interessant zijn om te anticiperen op de toepassing van de regeling “afbraak en heropbouw” indien gaandeweg de verbouwingswerken blijkt dat de werken niet meer op relevante wijze zullen steunen op de bestaande dragende structuur van de woning, waarbij dan beter iets meer dragende structuren worden afgebroken (en dat zijn niet altijd noodzakelijk de buitenmuren, ook binnen in de woning zijn er veelal dragende structuren aanwezig). In dat geval kan dan eventueel ook worden geanticipeerd op de overige voorwaarden van de regeling “afbraak en heropbouw”, zoals het verhinderend bezit (zie Afbraak en heropbouw : enige eigen woning of verhinderend bezit en Afbraak en heropbouw : is naakte eigendom van een woning ook verhinderend?).

Verbouwen, het is veel meer dan het louter uitvoeren van plannen. De feitelijke elementen eigen aan het specifieke verbouwproject zijn belangrijk voor het toepasselijk btw-tarief.

EXCLUSIEF VOOR ARCHITECTEN worden de regels inzake verbouwen en “afbraak en heropbouw” uiteengezet, op 10 december 2026, tijdens een interactief seminarie georganiseerd door DVDTAXLAW : Flyer – Event Verbouwen en Heropbouwen BTW

Als kantoor hebben wij heel veel ervaring betreffende deze problematiek. We adviseren heel veel bouwheren, maar ook architecten, voorafgaandelijk aan de start van het project en desgevallend leggen wij de plannen eerst voor aan de btw-administratie. Want voorkomen is in dergelijke gevallen veel beter dan genezen, gelet op het veelal aanzienlijk prijskaartje dat is verbonden aan een rechtzetting van het btw-tarief op werken in onroerende staat.